注文住宅での土地選び10のチェック項目

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注文住宅で家を建てる際には必ず土地が必要となり、土地を探すところから始めなければなりません。
ただ土地を探すといっても漠然と希望エリアから選んでしまっている方も多いのではないでしょうか？
理想の土地を見つけるための10個のチェック項目を説明をします。
土地探しを始めるまでの事前準備については別記事で紹介しているので合わせてチェックしてください。

土地選び10のチェック項目

土地を選ぶ際の10個のチャック項目は下記のとおりです。
では、それぞれ詳しく説明してきます。

1.用途地域の確認

土地選びに最初にチェックすることは用途地域の確認です。そもそも住宅を建てれない所の土地を買っても意味ないですよね？
用途地域の種類はたくさんあるので簡単な調べ方を紹介します。

「用途地域」に「住居（住居専用）地域」の記載があれば問題ありません。
「住居地域」は8種類ありますが全て覚えなくても大丈夫です。
「住居地域」もしくは「住居専用地域」と記載があればOK。

「商業系」と「工業系」の用途地域は避けましょう。

例外として「無指定地域」と「市街化調整区域」がありますが市町村によって建てれる建てれないの規制があるので、専門家や仲介業者・ハウスメーカーへ確認を取りましょう。

2.周辺環境の確認

周辺環境は住みやすさ判断するうえで重要なチェックポイントです。
可能であれば現地に行き、買い物施設や公共施設までのアクセスを確認し日常生活に問題ないか確認しましょう。
買い物施設はスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどで、公共施設は学校、病院や銀行、郵便局などをチェック。

その他、近隣状況も合わせて確認しておき住みやすい環境か判断しましょう。

3.土地の面積・形状の確認

土地の面積と形状を確認することで建てられる家の規模感や間取りの雰囲気をイメージしましょう。
建物だけでなく車や自転車など野外に必要なスペースも確認する必要があります。

おすすめは整形地（正方形・長方形）の土地です。
整形地であればデットスペースができにくいので設計段階で制約が少なく比較的自由に間取りや家の配置などを決められます。

逆に注意しなければならない土地は不整形地（三角・台形・旗竿地）です。

不整形地は三角形や台形のほか、いびつな形の土地のことを指します。
土地の形により制限を受けやすいので間取りや建物の配置の自由度が下がります。
ただし、形が悪いため土地の価格は整形地よりも安くなる傾向があるので自身の計画に差し支えなければ候補として検討するのも問題ありません。

4.隣地境界線の確認

隣地との境界線あるか必ずチャックしましょう。
境界線がない状態だと購入後に隣地とのトラブルにも発展する可能性があります。
隣地境界が確定していれば必ず境界確定図が存在するので土地を扱っている仲介業者に確認しましょう。

もし隣地境界が確定していなければ契約する際に境界確定をすることを契約条件に織り込んで貰えるよう売り主に交渉しましょう。
もし売り主が応じない場合は、その土地を諦めるか隣地とのトラブルを覚悟して購入しましょう。

その他、境界上にブロックや塀・垣根などがないか、越境物がないかなどもしっかりとチェックしておきましよう。
もし越境物がある場合も越境物解消を契約条件に織り込んでもらうことが重要です。

5.災害リスク（ハザードマップ）の確認

購入しようとしている土地が災害リスクがあるのかを確認することも重要です。
災害リスクはハザードマップで確認することができます。

＼ 出典：ハザードマップポータルサイト／

土地契約の際も不動産会社からハザードマップの説明を受けますが契約する前の段階で確認しましょう。
また過去におきた災害もネットなどで確認できます。

6.土地の高低差の確認

土地の高低差がある土地は必要に応じて、土地が下がっていれば盛土工事、上がっていれば擁壁工事が必要になる場合があります。

既に擁壁工事がされている場合も検査済証がなければ再度擁壁工事を行う必要があるので擁壁がある土地は新しく擁壁工事をされている場合を除き避けるのが望ましいです。

また高低差のある土地に共通するのが、基礎の追加工事費用が発生するリスクがあります。
土地に費用をかけれないのであれば平坦な土地を選ぶことをおすすめします。

その他、隣地が崖になっているケースや擁壁がある場合は法規制の制限を受ける場合もあるので避けるのがベター。

7.土地に面する前面道路状況の確認

建築基準法には接道義務があり前面道路に対して対象の土地が2m以上接している必要があります。
また全面の道路幅が4メートル以下の場合は対象の土地をセットバックさせる必要があります。

前面道路が公道が私道かも要確認。
前面道路の種類によっては建築不可であったり許可が必要になるので仲介業者や専門家への確認が必要です。

8.地盤の確認

建物を立てる際に必ず、地盤調査が必要になります。
もし地盤が軟弱な場合は地盤改良や追加基礎工事が必要になり高額な費用が発生する可能性があります。

地盤を確認するには地盤調査をするしかないのですが大抵の土地は地盤調査を実施していない状況で売りに出されています。売り主の承諾があれば地盤調査は可能ですが、あまり現実的ではないので周りの状況から大まかな判断をするしかありません。
方法としては近隣の方への聞き込みやハザードマップや古地図での調査です。
過去に湿地帯であったり、近くに水田があったり、川や池・沼があるエリアは地盤が弱い傾向にあります。

9.インフラの確認

上下水道・ガス・電気のインフラが敷地内に引き込まれているか、前面道路まできているかを確認。
理想は全て敷地内への引込がされている土地です。
全て敷地内への引込がある土地は、整備されて売りに出されている土地や過去建物があった土地などです。

上水がない場合は井戸水工事、下水がない場合は浄化槽の設置、都市ガスがなければプロパンガスかオール電化での対応等、対応策は様々です。

基本的にインフラが整備されている土地ほど高くなる傾向があるので土地の価格や追加工事にかかる費用を把握し判断する必要があります。
事前に仲介業者や専門家へ確認しておくことをおすすめします。

10.法規制の確認

土地を購入して家を建てる場合は、建築基準法や都市計画法の制限を受けます。
法規制には用途地域・建ぺい率・容積率・斜線規制など様々です。土地にかかる法規制は市町村役場にて調べることは可能ですが仲介業者へ確認するのが一番です。
地域により様々な規制があるので自身が建てたい建物が建築可能か必ず確認が必要となります。

土地選びのまとめ

土地の選ぶさいの10個のチェック項目を紹介しましたが、土地選びは専門的な知識も必要となります。
事前にある程度の知識を持って理想の土地を見つけて下さい。

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その他、注意点として、土地を販売している仲介業者やハウスメーカーは販売することが目的のため購入者に不利になる情報を隠していたり伝えなかったりし、購入して後戻り出来ない状況になった後から余計な費用がかかることを知らされるケースも多々あります。
可能であれば事前に専門家へ相談の上、土地を購入後に余計な費用がかかるリスクを最小限にしてから計画を進めることを推奨します。

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