住宅ローン一括返済を求められる⁉️不動産投資とフラット35（住宅ローン）

2024年6月21日

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遡ること5年前、住宅ローンでおなじみの「フラット35」が不動産投資目的での悪用が問題化しフラット35の提供元である住宅金融支援機構が対策を強化したにも関わらずそれ以降もフラット35を利用した不動産投資目的への悪用を利用したニュースが後を絶ちません。
近年では2023年に大手住宅販売会社の営業マンが住宅ローンを組んで購入し賃貸に出すよう助言するニュースや、2024年2月には偽造した健康保険証や在籍証明書を使ってフラット35を申し込み2780万円をだまし取った疑いがあるとして逮捕された事件が報道されました。

私自身、住宅ローンを扱う人間として、不動産投資と住宅ローンの利用について注意喚起をさせていただきます。

フラット35（住宅ローン）の不正利用

大前提として住宅ローンは住むことを目的として融資されるので投資用目的では利用できません。
これはフラット35だけでなく銀行が提供する住宅ローンにも共通しています。

フラット35のサイトのも以下のように注意喚起がされています。

「フラット35」は利用目的が限られています。
「フラット35」（住宅ローン）は、お客様の住まいの夢を叶えるために、利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定し、長期にわたり固定金利でご融資しております。
昨今ローン市場が低金利の状況下にあることに着目して、本来の趣旨と異なる目的で【フラット３５】をはじめとする住宅ローンを不適正に利用するケースが発生しています。

【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために　出典：【フラット３５】

たとえお客様が不動産投資会社から提案を受け、手続きを任せていたとしても投資目的で融資を受けることは許されず最悪の場合、借り入れした住宅ローンの一括返済を求められることとなります。

不動産投資会社は、案内の際に不動産投資用のローンとしてそもそも住宅ローンを利用することを隠しているケースや、住宅ローンを利用することを告げていたとしても「バレることはないから大丈夫」と安心させ住宅ローンに申し込ませるケースなど様々な手法で金利の安い住宅ローンへ誘導していきます。

フラット35（住宅ローン）の不正利用しないための注意点

投資用不動産物件を扱う業者の中には、投資用物件はフラット35（住宅ローン）が利用できないと知っているにも関わらず勧めてくるケースは多数あります。
そういった業者から勧誘されフラット35（住宅ローン）の利用へ誘導されたとしても、物件への融資を決めたのは購入者であると判断されてしまいます。
また、不正利用が発覚してもその代償を負うのも購入者です。

不動産投資用物件は不動産投資専用のローンがあります。
「投資用物件にも利用可能」や「バレないから大丈夫」などフラット35（住宅ローン）の利用を勧められたら甘い言葉に惑わされずにしっかりと断りを入れましょう。

不動産投資は素人が成功する世界ではない

普通の会社員が組める不動産投資ローンの範囲内で不動産投資を成功させることはかなり困難です。

単純に考えてみてください。
個人が借り入れできる範囲の成功する投資用物件があったとしてそれを、不動産投資のプロが見逃すと思いまいますか？
成功する投資用物件があったとしら販売する業者も真っ先に資金のあるプロに販売しますよね？

現に不動産投資の優良物件は一般の消費者に出てくることは稀であり、表に出てくる前に不動産投資のプロに販売されます。
市場に出ている投資用物件の殆どがプロの目線から外れた物件と言えます。
そんな余った投資用物件や情弱者を対象とし利益が山積みされ、利回りの低い若しくはマイナスとなる新築のワンルームマンションなどを買わされるのがオチです。

販売業者からすると、購入者が儲かる儲からないかは眼中にありません。
自社の利益しか追求していないので情弱者をあの手この手で不動産投資の素晴らしさを伝え、素晴らしい投資であると勘違いをさせ販売します。
仮に購入後にマイナスになる事態になったとしても投資は自己責任であって販売業者は手助けはしてくれません。

不動産投資のリスクと不正利用に対してのリスク

例え話として不動産投資物件をフラット35（住宅ローン）で組んだと仮定します。
購入者は大きなリスクを背負いないながら投資用物件を運用していくこととなります。

一括返済のリスク: 冒頭にも述べたとおり、投資用物件をフラット35（住宅ローン）で借り入れし、それが発覚すると融資金額の一括返済が求められます。
物件を売却しその一括返済金額を賄うことができれば問題ないですが、投資用物件をフラット35（住宅ローン）で販売している業者は物件価格に大きな利益をのせて販売しているので売却損が出ることが安易に想像できます。
フラット35（住宅ローン）不正利用による法的リスク: 不正にフラット35（住宅ローン）の融資を受ければ詐欺罪に該当します。
公文書偽造の罪に問われる可能性もあります。
不動産投資のリスク: 不動産投資には様々なリスクがあります。
その中でも最大のリスクは空室リスクです。空室になれば家賃収入が得られずとも返済は待ってはくれません。
会社員の方であれば自身の給料や貯蓄からローンの返済を行わなければなりません。
家賃下落からも目が離せません。２０２４年現在は不動産価格は高い傾向にあるので賃料推移は安定していますが将来の賃料を約束されるわけではありません。
その他には管理費用や入居退去時の費用、物件維持費用など様々な出費があります。

個人の経験として様々な不動産投資に関わった経歴があります。（太陽光発電、投資物件、コインランドリーなど）
それらは個人の方ではなく投資をするに値する法人を対象として営業してきました。

私個人の意見では数千万の年収がある方なら別ですが、一般的な会社員の方であれば大きなリスクを追ってまで不動産投資をすることはおすすめできないと考えております。
会社員の方が投資をするのであればNISAやiDeCoを利用し投資信託やETFなどに無理のない範囲で投資をすることおすすめします。

まとめ

フラット35（住宅ローン）を使って不動産投資用物件を購入させられるケースは、これほど大きな問題になったにも関わらず後を絶ちません。
悪徳業者を根絶することが重要ではありますが、購入者自身も正しい知識を付け見極める必要があります。

不動産投資用物件でフラット35（住宅ローン）を利用することはできない。
これだけを覚えていただくだけでも不動産投資を行う上での大きなリスクの一つは排除できます。
後は自身が提案された物件や探した物件に対しての見極めと、正しい経路から投資用ローンを申し込むだけです。

不動産投資を検討している方はくれぐれもローンの借入先には注意してください。