「仮審査に通ったから、もう大丈夫だよね？」
住宅ローンの仮審査（事前審査）に通過すると、ほっとする気持ちは当然です。
でも残念ながら、仮審査に通ったのに本審査で落ちてしまう方は実際にいらっしゃいます。
スマモゲ住宅ローン相談窓口でも「仮審査が通ったのに本審査で落ちた」というご相談を多数お受けしています。
その経験から言えるのは、落ちる原因にはパターンがあり、事前に知っていれば防げるケースがほとんどだということ。
この記事では、「本審査で落ちる本当の原因」と「仮審査後にやってはいけないNG行為」、そして万が一落ちたときの対処法まで解説します。
住宅ローンの仮審査と本審査の違い
まず前提として、仮審査と本審査では審査する機関も、見るポイントも違います。
この違いを理解しておかないと「仮審査に通ったのに、なぜ？」という疑問は解消できません。
- 仮審査（事前審査）
- ・審査主体：金融機関（銀行）
・主な審査項目：年収、返済比率、勤務先、信用情報（簡易チェック）
・所要日数：即日〜1週間程度
・目的：融資の可能性があるかのスクリーニング - 本審査
- ・審査主体：保証会社（銀行とは別の機関が審査）
・主な審査項目：信用情報の精査、物件の担保評価、団信加入可否、提出書類の照合
・所要日数：1〜3週間程度
・目的：実際に融資を実行して問題ないかの最終確認
ポイントは、仮審査は銀行が行い、本審査は保証会社が行うケースが多いということ。
銀行の仮審査では見つからなかった問題が、保証会社の精査で発覚して落ちる。これが「仮審査OK→本審査NG」の基本的なメカニズムです。
本審査で落ちる原因｜相談現場で実際に多いケース
本審査で落ちる原因には明確なパターンがあります。
相談現場でよくある順に紹介します。
1. 仮審査から融資額を上げて返済比率オーバー
相談で一番多いのがこのケースです。
仮審査では3,000万円で通ったけど、物件を探しているうちに気に入った家が3,500万円。「500万円くらい大丈夫だろう」と融資額を上げて本審査に出したら、返済比率がオーバーして否決。
仮審査は「その金額で審査した場合のOK」であり、金額を変えれば当然結果も変わります。
物件価格が上がった場合は、本審査に出す前に金融機関へ確認を取りましょう。
特に注文住宅は要注意です。
注文住宅の場合、仮審査後の打ち合わせでオプションが増え、融資額が上がるケースが非常に多いです。
スマモゲでは事前のヒアリングでこうした上昇幅を見込み、あらかじめ余裕を持った金額で仮審査に出すようにしています。
なお、戸建て（新築・中古）の場合は物件が変われば本審査で改めて物件もチェックされるため、物件変更にも注意が必要です。
2. 仮審査後に新たな借入をした
仮審査通過後に車のローンを組んだ、家具家電をショッピングローンで買った、クレジットカードのキャッシングを使った…。
こういったケースは非常に多いです。
新たな借入が増えると返済比率が変わるため、本審査で減額や否決になります。
特に注意が必要なのは2回払い以上の分割購入。携帯電話の機種変更で分割払いにしただけでも、返済比率ギリギリの場合は影響が出ることがあります。
仮審査後に避けるべき借入
・車のローン
・ショッピングローン（家具・家電等）
・クレジットカードのリボ払い・キャッシング
・携帯電話の機種変更（分割払い）
3. 仮審査後に転職した
意外と多いのがこのパターンです。
「年収が上がるから問題ない」「より安定した会社に移るんだから有利になるはず」
こう考えて転職される方がいますが、住宅ローンの審査では勤続年数もチェック対象です。転職すると勤続年数がリセットされ、今後の安定収入が保証されないと判断されます。
年収がいくら上がっても、勤続1ヶ月では審査は通りません。
転職を考えている場合は、必ず融資が実行されてからにしてください。
本審査通過後でも金銭消費貸借契約（金消）時に在籍確認が入ります。
4. 信用情報に問題が見つかった
仮審査では銀行が信用情報を確認しますが、本審査では保証会社も独自に信用情報を照会します。
銀行と保証会社では閲覧する信用情報機関が異なる場合があり、仮審査では見つからなかった延滞履歴が本審査で発覚することがあります。
住宅ローンの審査を受ける前に、自分の信用情報を開示請求して確認しておくことをおすすめします。
CICはネットで1,000円、JICCもスマホアプリで取得可能です。
⇊ 信用情報の確認方法と見方を詳しく解説 ⇊
5. 物件の担保評価が不足している
住宅ローンの融資を受ける際は、購入する物件に抵当権（担保）が設定されます。
物件の担保価値が融資額に見合わないと判断されると、本審査で否決や減額になる場合があります。
こうした物件は金融機関の調査で判明し、仮審査では気づかれなくても本審査で否決になることがあります。
中古物件の購入を検討している場合は特に注意が必要です。
6. 健康状態で団信（団体信用生命保険）に加入できない
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済中に死亡や重度障害になった場合に残債が完済される保険です。
一般的な住宅ローンでは団信の加入が必須のため、健康状態によって加入できないと融資を受けることができません。
団信に加入できない場合の対処法としては、団信加入が必須でない住宅ローン（フラット35等）で申し込む方法があります。
ただし、団信なしで住宅ローンを組む場合は万が一のリスクをしっかり理解した上で判断してください。
金融機関タイプ別｜仮審査の信頼度に差がある
実は、金融機関のタイプによって「仮審査の精度」にかなりの差があります。
「仮審査に通ったから安心」と言える金融機関と、そうでない金融機関があるんですね。
ネット銀行｜仮審査はAI判定で簡易的
ネット銀行の仮審査はAIによる自動判定で行われている場合があり、比較的通りやすい傾向があります。
その分、本審査で人の目が入った段階で否決になるケースが多いのが実情です。
ネット銀行の仮審査に通ったからといって安心するのは早いと言えます。
フラット35｜代理店・機構どちらの仮審査も当てにならない
フラット35には「代理店が行う仮審査」と「住宅金融支援機構が行う仮審査」の2パターンがあります。
機構の仮審査の方が精度は高いと思われがちですが、正直なところ、どちらの仮審査も当てにならないのが実感です。
フラット35は仮審査が通っていても、本審査で普通に落とされます。
フラット35を利用する場合は、仮審査通過を過信せず、本審査に向けてしっかり準備してください。
信用金庫・地方銀行・労金・JA｜仮審査の精度が高い
一方で、信用金庫や地方銀行、労金、JAは仮審査の段階でしっかりと審査を行う傾向があります。
これらの金融機関で仮審査に通った場合は、本審査もスムーズに通過するケースが多いです。
仮審査通過後にやってはいけない5つのNG行為
仮審査に通ったからといって油断は禁物です。
本審査までの間に以下の行為をすると、せっかくの仮審査通過が無駄になる可能性があります。
NG1. 新たな借入をする
車のローン、家具・家電のショッピングローン、キャッシング、リボ払い。
これらはすべて返済比率に影響します。仮審査で返済比率ギリギリで通過している場合、少額の借入でも本審査で否決になりかねません。
どうしても借入が必要な場合は、事前に仮審査を通過した金融機関へ相談し、本審査に影響しないか確認を取りましょう。
NG2. 転職する
「年収が上がるから大丈夫」と思って転職してしまう方が意外と多いです。
住宅ローン審査では年収だけでなく勤続年数も重要な審査項目。転職すると勤続がリセットされ、本審査で否決になります。
転職は必ず融資実行後にしてください。
本審査通過後でも金銭消費貸借契約（金消）の際に在籍確認が入ります。
NG3. 既存の返済を遅れる
既に車のローンやカードの分割払いがある状態で仮審査に通過している方は、既存の返済を絶対に遅れないでください。
仮審査時には問題なかった信用情報に、返済遅れの記録がついてしまうと本審査で否決になります。
特に長期延滞（3ヶ月以上）は信用情報に「異動」として記録され、どの金融機関でも審査通過は極めて困難になります。
NG4. クレジットカードを複数申し込む
短期間に複数のクレジットカードを申し込むと、信用情報に照会履歴が残ります。
金融機関はこの照会履歴を確認できるため、「急に借入を増やそうとしている」と判断される可能性があります。
仮審査通過後は、不要なカード申し込みは控えましょう。
特に注意してほしいのが、クレジットカードに付帯するキャッシング枠です。
キャッシング枠を付けると、実際に利用していなくても「借入可能額」として返済比率の計算に影響する場合があります。
NG5. 仮審査時と異なる内容で本審査に申し込む
冒頭で紹介した「融資額を上げる」もこれに該当しますが、年収を高く申告したり、借入額を隠したりといった虚偽の申告は絶対にNGです。
本審査では源泉徴収票や確定申告書、住民税の課税証明書など公的書類で照合されるため、仮審査時の自己申告と異なればすぐに判明します。
本審査に落ちたときの対処法
本審査に落ちてしまっても、原因によっては十分にリカバリーが可能です。
落ちた原因に応じた対処法を紹介します。
対処法1. 落ちた原因を特定する
まずは「なぜ落ちたのか」を把握することが最優先です。
金融機関は審査の否決理由を教えてくれませんが、自分の状況を振り返ることで原因の見当はつきます。
・仮審査から融資額を上げていないか？
・新たな借入をしていないか？
・転職していないか？
・返済遅れはなかったか？
・物件に問題はないか？
原因が特定できれば対策が打てます。闇雲に別の金融機関へ申し込むのは避けてください。
対処法2. 返済比率オーバーなら借入額を下げる
返済比率がオーバーしている場合は、シンプルに借入額を下げることで通る可能性があります。
希望の物件価格に対して頭金を増やすか、物件を見直すことを検討してください。
対処法3. 金融機関を変更する
金融機関によって審査金利（審査に使う金利）が異なります。
同じ年収・同じ借入額でも、審査金利が低い金融機関であれば返済比率がクリアできることがあります。
ただし、新たな借入が原因で落ちた場合は、金融機関を変更しても通らないケースがほとんどです。
その場合は専門家への相談が有効です。
対処法4. 住宅ローンの専門家に相談する
落ちた原因がはっきりしない場合や、自分では対処が難しい場合は、住宅ローンの専門家に相談するのが最も効果的です。
スマモゲ住宅ローン相談窓口では、本審査で落ちた方のご相談も多数対応しています。
落ちた原因がしっかり分かっていて、対処可能と判断した場合は、本審査を通過させることは十分に可能です。
特に、仮審査通過後に新たな借入をしてしまい本審査で落ちた方。
銀行を変えても通らないケースがほとんどですが、スマモゲでは対応して審査に通した実績があります。
「もうダメかも」と思っている方こそ、一度ご相談ください。
正直にお伝えします｜対処が難しいケース
ただし、すべてのケースで対応できるわけではありません。
正直にお伝えすると、以下のような状況では今すぐの住宅購入は難しい場合があります。
対応が難しいケース
・仮審査時に問題なかった信用情報に、本審査までの間にキズがついた（長期延滞など）
・信用情報に「異動」が記録されている（債務整理・自己破産・3ヶ月以上の延滞）
・返済遅れが5回以上ある
ただし「今すぐは難しい」というだけで、将来的に住宅購入を諦める必要はありません。
信用情報の回復を待ちながら、将来に向けた準備を進めることは十分にできます。
よくある質問
Q. 本審査で落ちる確率はどのくらい？
金融機関によって異なりますが、仮審査に通った方が本審査で落ちる確率は一般的に数%〜10%程度と言われています。ただし、ネット銀行やフラット35は仮審査の精度が低いため、もう少し高い割合で落ちるケースがあります。
Q. 仮審査から本審査の結果が出るまで何日くらいかかる？
本審査の審査期間は1〜3週間程度が一般的です。フラット35は2〜3週間、ネット銀行は1〜2週間が目安です。物件の審査や書類の不備があると、さらに時間がかかる場合があります。
Q. 本審査に落ちたら手付金はどうなる？
売買契約にローン特約（融資利用の特約）が付いていれば、住宅ローンが通らなかった場合は手付金は返還されます。
ローン特約の期限が設定されているので、期限内に金融機関から否決の通知を受けていることが条件です。契約時にローン特約の内容を必ず確認しておきましょう。
まとめ
仮審査に通ったからといって本審査が確実に通るわけではありません。
特に融資額の変更、新たな借入、転職は本審査で落ちる原因の上位に入ります。
大切なのは、仮審査通過後から融資実行までの間に、状況を変えないこと。
そして、もし本審査に落ちてしまっても、原因が分かれば対策は打てます。
少しでも住宅ローンの審査に不安がある方は、ぜひスマモゲ住宅ローン相談窓口へご相談ください。
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スマモゲ住宅ローン相談窓口の特徴
・相談実績1,000件以上、審査通過に特化した専門サービス
・信用情報に問題がない方の審査通過率90%超
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