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「審査に落ちたわけじゃない。でも、希望していた金額には届かなかった」
住宅ローンの本審査の連絡で、こんな言葉を受け取った方は少なくありません。「ご融資は可能ですが、ご希望額より300万円ほど下がります」——落ちてはいないのに、買いたかった家にあと一歩届かない。この中途半端なもどかしさ、けっこうしんどいんですよね。
この「減額」の正体は、多くの場合残っている小さな借金です。カードローン、車のローン、リボ払い——金額そのものは大きくなくても、その毎月の返済が返済比率を圧迫して、借入可能額そのものを押し下げていることがあります。
逆に言えば、その借金を住宅ローンに組み込んで整理できれば、借入可能額が戻って希望額に近づける可能性があるということ。この記事では「審査は通ったのに減額された」方に向けて、減額が起きる仕組みと、借金を住宅ローンに組み込む考え方を、現役コンサルの視点で整理します。
住宅ローンが通らなかった・落ちた方の逆転事例をまとめて読みたい方はこちら
住宅ローン本審査で減額された＝落ちた、ではありません
まず知っておいてほしいのは、減額承認は「否決」とは別物だということです。金融機関は「この方には貸せない」と判断したわけではなく、「この条件ならこの金額まで」と線を引いただけ。つまり、その線を引いた理由を取り除けば、金額が伸びる余地が残っているんです。
では、何が線を引かせたのか。多くのケースで見るべきは借入の「残高」ではなく「毎月の返済額」です。住宅ローンの審査では、年収に対する年間返済額の割合（返済比率・返済負担率）を見ます。そしてこの年間返済額には、住宅ローンだけでなく車のローン、カードローン、リボ・分割払い、教育ローンなど、ほかの借入の返済も合算されます。
ちなみに、仮審査は通ったのに本審査で減額・否決になるケースも、原因はこの返済比率まわりにあることが多いです。携帯電話の分割払いや、仮審査のあとに新しく組んだローンが効いてくる場合もあります。
仮審査に通ったのに本審査で落ちた・減額された原因を詳しく知りたい方はこちら
借金を残したまま組む怖さ＝住宅ローンと借金返済の二重払い
「減額された分は、自己資金で補えばいいか」と、借金をそのまま残して住宅ローンを組む方もいます。でも、ここで一度立ち止まってほしいんです。
借金を残したまま家を買うと、入居後の家計は住宅ローンの返済＋借金の返済という二重払いになります。新生活では家具・家電や引っ越し費用、固定資産税など、思った以上にお金が出ていくもの。そこに二重の返済がのしかかると、せっかくのマイホームが家計を圧迫する原因にもなりかねません。
しかも、カードローンやリボ払いは実質年率15〜18%前後になるケースもあります。一方、住宅ローンは金融機関・時期・審査結果によって異なるものの、一般にこれらより低い金利帯になりやすいのが特徴です。高い金利の借金を残したまま、低い金利の住宅ローンを別で背負う——これはお金の流れとして、かなりもったいない状態なんですね。
高い金利の借金は、できるだけ低い金利の住宅ローンにまとめてしまったほうが、毎月の負担も総支払いも軽くなるケースが多いです。これがスマモゲの得意とする「住宅ローンへの一本化」の基本的な考え方です。
借金を住宅ローンに組み込むと、なぜ借入可能額が増えるのか
ここが一番大事なところなので、丁寧に説明します。よくある誤解は「借金を消すから借入可能額が増える」というもの。実は、少し違うんです。
正確には、これまで別の借入に充てていた毎月の返済が、住宅ローン側の返済に置き換わることで、返済比率の枠に余白が戻る——これが借入可能額が伸びる仕組みです。
たとえば月2万円をカードローンに返していたとします。この2万円は、住宅ローンの審査では「使えない枠」として差し引かれていました。借金を住宅ローンに組み込んで一本化すれば、その2万円分の枠が住宅ローンのために使えるようになる。だから、審査上の借入可能額が伸びる、というわけです。
返済比率の目安は、一般的な金融機関で年収400万円以上なら35〜40%以下、年収400万円未満なら30%以下とされています。この枠をどう使い切るかで、借入可能額は数百万円単位で変わってきます。
【試算例】年収500万円・借金200万円で借入可能額が約320万円変わるケース
言葉だけだとイメージしづらいので、具体的な数字で見てみましょう。あくまで概算で、審査金利3.0%・返済期間35年・元利均等返済・返済比率35%を前提とした目安です。実際の審査金利や返済比率、評価方法は金融機関によって異なります。
- 条件
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年収500万円／返済比率の上限35%（年間175万円・毎月の返済上限 約14.5万円）
既存の借金200万円・毎月2万円返済（車のローン等を想定）が残っている - 借金を残したまま組む場合
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毎月2万円は借金の返済に取られるため、住宅ローンに回せるのは約12.5万円。
借入可能額の目安は約3,270万円。しかも入居後も借金の返済が別で残ります。 - 借金を住宅ローンに組み込む場合
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枠をまるごと使えるので、住宅ローンに回せるのは約14.5万円。
借入可能額の目安は約3,790万円。ここから借金200万円を差し引いても、住宅購入に使える額は約3,590万円。借金の返済も住宅ローンに一本化されます。
住宅購入に使える額を比べると、約3,270万円 → 約3,590万円。その差はおよそ320万円。毎月たった2万円の借金返済でも、審査の世界では数百万円の差になって表れることがあるんです。「あと300万円届かなかった」という方には、まさにこの差が効いてきます。
実際に、借金を抱えながらも年収の7〜8倍の融資を実現した事例もあります。たとえば借金300万円を残しつつ年収倍率7.3倍で住宅ローンを通したケースや、勤続半年・借金200万円で融資3,600万円を実現したケースなど、設計次第で道は開けます。
借金300万円で年収倍率7.3倍の住宅ローンを通したO様の成功事例はこちら
勤続半年・借金200万円でも融資3,600万円を実現した成功事例はこちら
正直に言います：借金の一本化が向かないケースと注意点
いいことばかり書いても信用できないですよね。借金を住宅ローンに組み込む方法は万能ではありません。向かないケースや、知っておくべき注意点も正直にお伝えします。
信用情報に延滞・異動などの記録が残っている場合は、組み込み以前に審査が難しくなることがあります。
借金の額が大きすぎて、住宅ローンに含めても返済比率の基準を超えてしまう場合があります。
ただし、こうしたケースでも諦める必要はありません。借入の組み替え方や返済計画の立て方を工夫することで、基準内に近づけられる場合もあります。自分のケースで組み込めるかどうか、一度ご相談くださいね。
物件の担保評価が足りない場合は、借入希望額まで届かないことがあります。
こうしたケースに当てはまるかどうかは、信用情報や物件、収入の状況をひとつずつ確認しないと判断できません。だからこそ、自己判断で進める前に、状況を整理することが大切なんです。
減額された後に、やってはいけないこと
減額の連絡を受けると、焦ってしまうものです。でも、焦って動くとかえって状況を悪くすることがあります。次のことは避けてください。
複数の銀行へ同時に申し込まない
「1行ダメなら、何行も同時に出せばどれか通るはず」と考えがちですが、これは逆効果になりかねません。住宅ローンの申込み記録は信用情報機関（CIC・JICCなど）に原則6か月残ります。短期間に何件も申し込んだ記録は、次に審査する金融機関から見えるため、不利に働くことがあるんですね。自分に合った銀行から1行ずつ、確実に。通ったら、次にもっと条件の良い銀行を狙う。これが堅実な進め方です。
借金やリボ払いを隠して申告しない
借入は信用情報を見れば分かってしまいます。隠して申告しても、本審査でつまずく原因になるだけ。むしろ正直に開示したうえで、組み込み方を設計するほうが通る可能性は高まります。
新しいカードローンや車のローンを組まない
審査の前後に新しい借入を増やすと、返済比率がさらに圧迫されます。減額された状況なら、なおさら新規の借入は控えてください。
「あと少し届かない」を、届く可能性のある資金計画に組み直す
ここまで読んで「自分のケースだと、組み込みで届くのかな？」と思った方も多いと思います。その見極めこそ、スマモゲ住宅ローン相談窓口の得意分野です。
スマモゲがお手伝いできることは、大きく3つあります。
- 1. 借入を住宅ローンに一本化して月々の支払いを軽くする
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年15〜18%のカードローンなどを、住宅ローンの低金利に組み込むことで、毎月の負担を抑える設計をご提案します。
- 2. 返済比率を整えて借入可能額を引き上げる
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収入と借入のバランスを見ながら、返済比率の枠を最大限に活かす資金計画を組み立てます。減額された希望額に近づける可能性を探ります。
- 3. 業界歴20年以上のプロが金融機関への説明・申し込みを代行
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どの金融機関がご状況に合うかを見極め、資料作成から申し込みまでサポート。あなたに代わって金融機関へ状況を説明します。
スマモゲは相談実績1,000件以上。信用情報に問題がない方の当社相談実績では審査通過率90%超です。ただし、審査通過を保証するものではありません。借入がある方の住宅ローン審査を最大の強みとしています。相談料・着手金はなく、完全成功報酬制。全国対応で、連絡方法・相談時間など、ご家庭の事情に配慮しながら進めます。
借金がある人の住宅ローンはどこに相談すべきか、詳しく知りたい方はこちら
よくある質問
住宅ローンが減額されたら、もう希望額では買えないのでしょうか？
そうとは限りません。減額の原因が借金による返済比率の圧迫なら、住宅ローンへの組み込みで借入可能額が戻り、希望額に近づける可能性があります。まずは原因を整理することが第一歩なんです。
借金200万円を住宅ローンに上乗せできますか？
正確には「上乗せ」ではなく、金融機関の条件に沿って住宅ローンに組み込めるかを確認する考え方です。残高が200万円でも、毎月の返済が返済比率を圧迫していれば、組み込みで借入可能額が戻る可能性があります。金額より「毎月いくら返しているか」が大事なんですね。
車のローンがあっても住宅ローンは組めますか？
組めるケースは多いです。ただ、車のローンの返済額の分だけ借入可能額は下がりやすくなります。住宅ローンに組み込んで一本化する方法も含めて、状況に合う進め方を一緒に考えていきましょう。
借金を住宅ローンに組み込むと、総支払いは増えませんか？
毎月の負担は軽くなりますが、返済期間が長くなる分、総支払利息は増える可能性があります。それでも高金利の借金を残すより有利になることが多いです。ここはケースごとに見比べてご提案します。
相談したら、必ず申し込まないといけませんか？
そんなことはありません。相談料・着手金もなく、完全成功報酬制です。まずは「自分のケースだと届くのか」を確認するだけでも大丈夫ですよ。安心してご相談ください。
住宅ローン、家づくり、住宅購入、に関することはおまかせください
スマモゲ住宅ローン相談窓口では住宅ローンの審査を通すことに特化し、相談者それぞれにあった対処方法を提案し
住宅ローンでお悩みの方の”買えない“を“買える“に変えるを実現します。
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