2026年9月の住宅ローン金利・最新情報です。8月に短期プライムレートが改定されてから、初めて迎えた金利の切り替え月。ここで大手銀行の変動金利に、はっきりとした変化がありました。これから住宅ローンを組む方に、いちばん影響する変化です。公式サイトで確認できた9月適用金利を、業態ごとに整理してお届けします。
「これから借りる予定だけど、9月はどの銀行をどう選べばいいの？」
「変動が上がった直後のタイミングで、申し込んでも大丈夫？」
「すでに借りている場合は、返済額はいつから増えるの？」
変動金利が実際に動いた今、こうした疑問を持つ方は多いはずです。
2026年9月の住宅ローン金利は、「三菱UFJ・三井住友が変動を+0.25％引き上げ」「みずほ・りそなは据え置きで大手の対応が割れた」「10年固定は大手5行そろって2か月連続の引き上げ」という展開になりました。8月3日の短期プライムレート改定が、これから借りる人の適用金利に届いた最初の月です。変動の引き上げは3月以来、6か月ぶりになります。
この記事では、メガバンク・ネット銀行・地銀・信用金庫・ろうきん・JAの公式確認例からフラット35まで、2026年9月時点の金利と8月からの変化を整理しました。あわせて、多くの方がいちばん知りたい「すでに借りている人の金利はいつ上がるのか」という時間差の話も、銀行の公式スケジュールをもとに解説します。数字に振り回されず、自分の立ち位置を確かめる地図として使ってみてください。
👉 借金や低年収で「そもそも住宅ローンが組めるのか」が気になる方はこちらも
2026年9月の住宅ローン金利【結論：変動は三菱UFJ・三井住友が+0.25％、みずほ・りそなは据え置き】
まず9月の全体像を、4行でまとめます。
・変動金利（大手）：三菱UFJが0.945％→1.195％、三井住友が1.275％→1.525％へ+0.25％の引き上げ。みずほ1.025％・りそな0.950％は据え置き
・10年固定：大手5行そろって引き上げ（2か月連続）。三菱UFJは3.63％（8月比+0.04％）
・地銀・信金・ろうきん・JA：変動はほぼ据え置き、10年固定は軒並み上昇。常陽銀行の+0.25％が今回確認したなかで最大
・フラット35：8月3.290％から9月は3.460％へ+0.17％の上昇（2か月連続）
8月は「短プラは上がったのに、大手の変動は据え置き」という、ねじれた月でした。9月はそのねじれが解けて、土台の上昇が実際の適用金利に届いたのが最大の違いです。ただし届き方は一律ではありませんでした。同じ日に同じ幅で短プラを改定した5行のうち、住宅ローンの変動を動かしたのは2行だけ。「短プラが上がったから、どの銀行も同じだけ上がる」わけではないというのが、9月ではっきりした事実です。
👉 先月（2026年8月）の住宅ローン金利動向は、こちらの記事で詳しく解説しています
主要銀行の住宅ローン変動金利（2026年9月・最新比較）
9月のメガバンク・ネット銀行の変動金利（最優遇）を整理します。同じ短プラ改定を受けながら、引き上げた行と据え置いた行に分かれたのが今月の特徴です。まずは大手5行から見ていきましょう。
- メガバンク・大手信託（5行中2行が引き上げ）
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・三菱UFJ銀行：1.195％（8月0.945％から+0.25％の引き上げ／店頭表示金利も3.125％→3.375％）
・三井住友銀行：1.525％（8月1.275％から+0.25％の引き上げ）
・みずほ銀行：1.025％（据え置き）
・りそな銀行：0.950％（据え置き）
・三井住友信託銀行：据え置き（個別の数値は公式・報道とも確認できませんでした）
変動の最優遇金利を引き上げたのは、大手のなかでは三菱UFJと三井住友の2行。3月以来、6か月ぶりの引き上げです。 - ネット銀行（9月はほぼ据え置き。上げ幅の大きい動きは8月に先行）
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・ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）：1.200％（通期引下げプラン・物件価格の80％以下）※8月の実行分から0.950％→1.200％へ引き上げ済み
・SBI新生銀行：1.080％（変動金利・半年型）
・auじぶん銀行：1.134％（全期間引下げ・融資率80％以下／据え置き）
・PayPay銀行：1.330％（基準金利3.280％から1.950％の引き下げ／基準金利の改定はなし）
・イオン銀行：1.04％～（物件価格の80％以内／据え置き）
・ソニー銀行：変動セレクト住宅ローン1.347％（据え置き）／通常の「住宅ローン」は1.707％
・楽天銀行：1.557％（新規借入・基準金利2.207％）
※最優遇金利は団信・自己資金・取引条件で変わります。表示は目安としてご覧ください。
確認したネット銀行7行では、9月の変動金利に大きな改定はありませんでした。ドコモSMTBネット銀行のように、8月実行分から先に引き上げていた例があるからです。ドコモSMTBネット銀行は8月の実行分から通期引下げプランを0.950％から1.200％へ、+0.25％引き上げました。短プラの改定日が8月1日と早かったぶん、適用金利への反映も1か月早かったわけです。「メガバンクが動いたから、これからネット銀行も動く」とは限りません。順番が逆になっている行があることは、比較するときに頭に入れておいてください。
では、なぜ大手のなかで対応が割れたのでしょうか。短プラは基準金利を決める土台ですが、そこから何％引き下げて店頭に出すか——つまり最優遇金利をどこに置くかは、各行が自分で決めています。土台が上がっても引き下げ幅を広げれば、適用金利は据え置けるわけです。最優遇金利をどの水準に置くかは、各行の商品戦略・調達コスト・競争環境などを踏まえた、それぞれの判断で決まります。短プラの改定幅が同じでも、適用金利の動きまで同じになるとは限らないわけです。据え置いた行が次に動く可能性も当然あります。「上げていない銀行を選べば安心」という話ではない点だけ、押さえておいてください。
もう一つ気をつけたいのが、表示金利が「どの割引を適用した後の数字か」で見え方が変わることです。auじぶん銀行の1.134％は「全期間引下げ・融資率80％以下」の数字で、au回線やじぶんでんきなどの条件を満たす「au優遇割」を適用すると、そこからさらに引き下げが受けられます。条件つきの最安値だけを並べて比べると、実際に自分へ適用される金利とずれてしまうんです。
9月から条件が変わった項目もあります。PayPay銀行は借入期間35年超の上乗せ金利を、9月1日以降の実行分から年0.1％→年0.3％へ引き上げました。予告どおりの実施です。40年ローンなどで返済期間を長めに取る計画の方は、この0.2％の差が総返済額にどう効くかを試算しておいたほうがいいでしょう。逆に35年以内で組むなら、この上乗せは関係ありません。
変動金利が2026年9月に上がったのはなぜ？短プラ改定が新規借入に届いた月
9月に変動が動いた出発点は、8月3日の短期プライムレート（短プラ）改定です。短プラは、銀行が優良企業に1年以内の短期で貸すときの最優遇金利。住宅ローンの変動金利は、多くの銀行がこの短プラに一定幅を上乗せして基準金利を決めています。短プラが上がれば、変動の基準金利も遅れて上がるという関係です。
8月の記事でお伝えしたとおり、その時点では短プラだけが上がって、大手の変動の適用金利は据え置かれていました。9月に入って、その上昇分が新規借入の金利に反映された形です。9月1日には三井住友信託銀行も短プラを2.125％から2.375％へ改定しています（8月に改定した他行から1か月遅れ）。
- 日銀の利上げが変動金利に届くまで（2026年の実際の流れ）
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①2026年6月16日：日銀が政策金利を0.75％→1.00％へ利上げ
②2026年8月1日～3日：各行が短期プライムレートを+0.25％改定（ドコモSMTBは8月1日、メガバンクなどは8月3日）
③2026年9月1日：三菱UFJ・三井住友が変動の最優遇金利を+0.25％引き上げ（三菱UFJは店頭表示金利も3.375％へ）／三井住友信託も同日に短プラを2.375％へ改定（← いまここ）
④2026年11月以降：すでに借りている方の適用金利が、契約ごとの見直し時期に変更される
※みずほ・りそなは③の段階で据え置きを選びました。②から③に進むかどうか、進むとしてどの幅かは、各行の判断です。
ここで区別しておきたいのが、「基準金利が変わる」「新しく借りる人の金利が変わる」「すでに借りている人の適用金利が変わる」「毎月の返済額が変わる」は、ぜんぶ別のタイミングだということです。9月に起きたのは、上から2つまで。残り2つはこれからです。
これから借りる方が押さえておきたいのは、住宅ローンは申し込んだ月ではなく、実際に融資が実行される月の金利が適用される商品が多いということ。「9月中に申し込めば9月の金利」とは限りません。引き渡しがいつになるかまで含めて、実行月の見込みを確認しておいてください。注文住宅のように実行までの期間が長いケースでは、ここが特に効いてきます。
👉 金利が上がる局面で借金がある方の住宅ローンがどうなるかは、こちらの記事で詳しく解説しています
すでに変動金利で借りている人はいつ上がる？三菱UFJが示した反映スケジュール
ここが今月いちばんお伝えしたいところです。「変動が+0.25％」というニュースを見て、来月から返済額が増えると受け取った方もいるかもしれません。そうではありません。三菱UFJ銀行が公式サイトで案内している反映スケジュールを見ると、時間差がはっきり分かります。
- 三菱UFJ銀行で借りている方の適用金利が変わる時期（公式案内）
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毎月見直しのタイプ
・基準日：2026年9月1日
・新しい利率の発表：2026年10月上旬
・新しい利率の適用：2026年11月の約定返済分から
年2回見直しのタイプ
・新しい利率の適用：2027年1月の返済分から
※同じ銀行・同じ変動金利でも、契約のタイプによって適用時期が2か月と4か月以上に分かれます。
※適用金利が変わっても、5年ルールのある契約では毎月の返済額がすぐには変わりません（この後で説明します）。
9月1日に金利が動いても、新しい利率が適用されるのは早くて11月の返済分、遅ければ翌年1月の返済分から。2か月から4か月以上のタイムラグがあるわけです。他の銀行も見直しの周期や基準日はそれぞれ違うので、ご自身の借入先の案内を確認してください。ここを勘違いしたまま慌てて動くと、必要のない出費につながることもあります。
そして、適用金利が上がったからといって、返済額がその幅どおりに増えるとも限りません。ここで関わってくるのが「5年ルール」と「125％ルール」です。
多くの銀行では、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない（5年ルール）、見直し後も前回の1.25倍までしか増えない（125％ルール）という仕組みがあります。ただし月額が据え置かれる代わりに利息と元本の内訳が変化し、元本の減りが遅くなります。最終的に未払い利息が残ることもあるので、返済額が変わらない＝影響がない、ではない点は押さえておきましょう。
この仕組みを少し具体的に見ておきます。毎月10万円を返済していて、そのうち元本7万円・利息3万円という内訳だったとしましょう。金利が上がっても5年ルールで返済額は10万円のまま。けれど内訳のほうが動いて、元本6万3千円・利息3万7千円のようになります。支払っている額は同じなのに、借金が減るスピードだけが落ちるという状態です。上昇幅が大きいと利息が返済額を上回り、払いきれなかった分が未払い利息として積み上がることもあります。5年ルールは負担を先送りする仕組みであって、負担をなくす仕組みではありません。
注意したいのは、PayPay銀行など一部のネット銀行は5年ルール・125％ルールを採用していないこと。こうした銀行では、適用金利の見直し後、次の返済額見直し時期から月額がそのまま変わる場合があります。「5年間は変わらないはず」と思い込んでいると、想定外の負担増になりかねません。
すでに変動で借りている方が9月から10月にかけてやっておきたいのは、次の3点です。①自分の借入先が5年ルール・125％ルールを採用しているか、②適用金利の見直しが毎月なのか年2回なのか、③次に返済額が変わるのはいつか。この3つを金銭消費貸借契約書か銀行のマイページで確認しておくだけで、上昇が届いたときの落ち着き方がまるで違います。住宅ローン以外の借入もあって返済が重いと感じている方は、借り換えや住み替えのタイミングで既存の借入を住宅ローンにまとめ、月々の負担を整理できる場合もあります。ただし、一本化の対象にできる借入や審査条件は金融機関によって異なります。
10年固定金利は大手5行そろって引き上げ（2026年9月・2か月連続）
変動が2行にとどまった一方、10年固定は大手5行すべてが引き上げました。8月に続いて2か月連続です。ただし今回、個別の数値まで公式で確認できたのは三菱UFJ銀行だけでした。他の4行は「引き上げた」という事実まで報道で確認できたものの、公式サイトから数値を取得できなかったため、この記事では数字を載せていません。
- 大手の10年固定（2026年9月）
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・三菱UFJ銀行：3.63％（8月3.590％から+0.04％／店頭表示金利6.41％）
・みずほ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行：いずれも引き上げ（個別の数値は公式サイトで確認できなかったため記載していません）
変動を据え置いた行も、10年固定は上げています。この違いには理由があります。 - ネット銀行の10年固定（すべて各行の公式サイトで確認）
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・ドコモSMTBネット銀行：3.149％（当初期間引下げプラン）
・SBI新生銀行：3.250％（当初固定10年）
・auじぶん銀行：3.270％（当初期間引下げ・基準5.390％／+0.09％）
・ソニー銀行：固定セレクト住宅ローン10年3.577％（+0.164％）
・イオン銀行：3.65％～（当初固定10年／+0.13％）
・楽天銀行：3.950％（基準金利4.600％）
ネット銀行の10年固定は3.149％から3.950％まで、最大で約0.8ポイントの開きがあります。
変動と固定で動きが分かれるのは、金利の「元」になるものが違うからです。変動は短プラを通じて日銀の政策金利（短期）に連動し、見直しの頻度は銀行の判断で決まります。10年固定は長期金利（10年国債利回り）に連動していて、多くの銀行が毎月見直します。後述するとおり長期金利は8月に30年ぶりの高い水準まで上がったので、その動きが固定金利にそのまま出た形です。
この記事で並べた10年固定を全部見渡すと、下は群馬銀行の2.750％、上は楽天銀行の3.950％。同じ「10年固定」でも1.2ポイントの開きがあります。3,500万円・35年・元利均等で、全期間その金利が続くと仮定して単純計算すると、この上下で総返済額に1,000万円前後の差が出ます。固定を検討するなら、大手だけを見て「高いから無理」と判断してしまうのはもったいない。地銀やJAまで含めて並べる価値があります。
表示されている金利が、そのまま自分に適用されるとは限らない3つの条件
ここまで金利を並べてきましたが、正直にお伝えしておきたいことがあります。金融機関が示す最優遇金利には、融資率・借入期間・取引条件などの適用条件があります。表示された金利が全員にそのまま適用されるとは限りません。9月の実際の数字で見てみましょう。
- ①頭金がいくら入るか（融資率）
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イオン銀行の9月の変動1.04％～は「物件価格の80％以内」、auじぶん銀行の1.134％は「融資率80％以下」、ドコモSMTBネット銀行の1.200％は「物件価格の80％以下」が条件です。頭金2割を用意できるかどうかが境目で、それを超えると別の金利表を見ることになります。諸費用まで借りる場合はさらに条件が変わります。比較記事では特定の融資率の数値だけが掲載される場合があるので、金利とあわせて融資率などの前提条件も確認してください。
- ②借入期間をどこまで延ばすか
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9月から効いてくるのがここです。PayPay銀行は借入期間35年超の上乗せ金利を、9月1日以降の実行分から年0.3％としました（8月31日までの実行分は年0.1％）。同じ変動1.330％でも、40年で組めば1.630％。返済期間を延ばして月々を軽くする作戦は有効ですが、上乗せ金利とセットで比べないと、思ったほど楽にならないことがあります。
- ③審査の結果（ここがいちばん大きい）
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この記事で「1.325～1.525％」（常陽銀行）「1.025～1.115％」（中央労働金庫）「0.945～1.250％」（JA相模原市）のように幅で書いている金利は、どこが適用されるかが人によって変わります。下限は誰でも取れる数字ではありません。幅のどこが適用されるかは、金融機関が定める優遇条件や審査結果などによって異なります。金利の差が0.2％でも、3,500万円・35年なら総返済額で百数十万円の違いになります。
だからこそ、「どこが最安か」より「自分の条件だとどうなるか」を先に把握するほうが近道です。既存の借入を住宅ローンに一本化できれば、返済比率の計算が変わる場合があります。ただし、審査結果や適用金利の改善を保証するものではありません。
フラット35は9月3.460％へ上昇（2026年9月・機構の確定値）
全期間固定のフラット35も、9月は大きく動きました。住宅金融支援機構が9月1日に公表した確定値は、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・団信あり）で8月の3.290％から9月は3.460％へ、+0.17％の上昇です。8月の+0.15％に続く2か月連続の上昇で、上げ幅はさらに広がりました。
- 2026年9月のフラット35（融資率9割以下・新機構団信付き）
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・【フラット35】21年以上35年以下：3.460％（8月3.290％→+0.17％／金利の範囲3.460～5.690％）
・【フラット20】20年以下：3.140％（8月2.970％→+0.17％）
・【フラット50】36年以上50年以下：3.700％（8月3.500％→+0.20％）
※融資率9割超はそれぞれ3.570％／3.250％／3.810％です。頭金が1割に届かない場合はこちらが適用されます。 - フラット35の推移（21～35年・融資率9割以下・団信あり）
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5月2.71％ → 6月3.21％ → 7月3.14％ → 8月3.29％ → 9月3.46％
7月にいったん下がったものの、この推移で見れば上昇基調がはっきりしています。返済期間20年以下のフラット20も、9月で3％台に乗りました。
なお、上の数字は新機構団信付きの金利です。デュエット（ペア連生団信）を利用する場合は年+0.18％、新3大疾病付機構団信を利用する場合は年+0.24％が上乗せされます。選ぶ団信によって実際の借入金利が変わります。
フラット35の金利は、機構が発行する債券の利回りをもとに毎月決まります。つまり長期金利の上昇がほぼそのまま反映される仕組みです。8月に10年国債利回りが30年ぶりの水準まで上がった動きを受けて、9月の確定値も切り上がった形です。長期金利の詳しい動きは、このあとの日銀のセクションで整理します。
子育て世帯には負担をやわらげる仕組みもあります。【フラット35】子育てプラスを使うと、お子様1人で当初5年間▲0.25％、3人で▲0.75％の引き下げが受けられます。フラット35の表面金利が上がる局面ほど、この引き下げ幅の価値は大きくなります。
地方銀行・信用金庫・労金・JAの住宅ローン金利動向（2026年9月・公式で確認できた実例）
大手の変動が動いたので、「地銀や信金も一斉に上がったのでは」と思われるかもしれません。実際に各機関の9月適用金利を確認すると、変動はほぼ据え置き、10年固定は軒並み上昇という、8月とは逆の絵が出てきました。以下は各機関の公式サイトで確認した掲載値です。適用期間が確認できたものは個別に記載しています。
①地方銀行：変動は6行すべて据え置き、10年固定は5行が引き上げ
今回確認した主要地銀6行は、変動をひとつも動かしませんでした。8月に横浜銀行と群馬銀行が引き上げに動いた反動とも読めます。一方で10年固定は、群馬銀行を除く5行が上げています。
- 横浜銀行（2026年9月1日～9月30日の新規借入分）
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・変動金利型（融資手数料型）：0.975％（8月から据え置き）
・固定10年（融資手数料型）：3.650％（8月3.500％から+0.150％）
8月3日に変動を引き上げたばかりということもあり、9月は固定だけを動かしました。 - 常陽銀行（2026年9月に借り入れる場合）
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・変動金利型：1.325～1.525％（最大割引後・据え置き）
・固定10年：3.400～3.600％（8月3.150～3.350％から+0.250％）
常陽銀行は「金利は原則として毎月見直しを行う」と明記している行です。今回の+0.250％は、この記事で確認したなかで最大の上げ幅でした。 - 千葉銀行・きらぼし銀行・西日本シティ銀行（変動は据え置き・固定は小幅上昇）
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・千葉銀行：変動1.225％（据え置き）／固定10年3.460％（8月3.310％から+0.150％）
・きらぼし銀行：変動1.120％（融資手数料型・据え置き）／固定10年3.395％（8月3.345％から+0.050％）
・西日本シティ銀行：アドバンス変動1.275％（据え置き）／固定10年3.600％（8月3.550％から+0.050％）
いずれも9月1日から9月30日までの適用分、または9月1日現在の掲載値です。 - 群馬銀行（変動・固定とも据え置き）
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・変動（保証料一括前払い型）：1.395％（据え置き）
・10年固定：2.750％（据え置き）
8月に変動を+0.250％引き上げた群馬銀行は、9月は変動も固定も動かしていません。10年固定2.750％は、この記事で並べたなかでいちばん低い水準です。
地銀を比べるときに知っておくと役に立つのが、短期プライムレートの水準そのものが銀行ごとに違うということです。8月の改定でメガバンクが2.375％になった一方、千葉銀行は2.750％、西日本シティ銀行ときらぼし銀行は2.8～2.9％台。土台の高さが違えば、そこから同じ幅を引き下げても最終的な適用金利は変わります。「引き下げ幅が大きい銀行＝金利が低い銀行」ではないので、比べるときは最後に出てくる適用金利どうしで並べてください。引き下げ幅の大きさを売りにした広告に引っ張られると、判断を誤ります。
②信用金庫：金利より「個別の事情を見てくれるか」で選ぶ
審査で重視する項目や進め方は金融機関によって違います。信用金庫は面談を通じて個別の事情まで聞いたうえで判断するところがあり、他で結果が出なかった方の候補として検討できる場合があります。金利水準そのものはメガバンクやネット銀行より高めに出ることが珍しくありません。
- 信用金庫の住宅ローン金利（公式サイトで確認した9月の掲載値）
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・多摩信用金庫（東京）：変動1.225％（据え置き）※2026年8月20日～9月19日の借入分
・京都信用金庫：保証料一括前払い・プレミアムコースの変動1.425％（据え置き）※2026年9月1日現在
信用金庫も、変動は据え置きでした。
8月の記事で挙げたさわやか信用金庫・巣鴨信用金庫は、9月1日時点で公式サイトの表示が8月分のままだったり、適用年月がはっきり読み取れなかったりしたため、今回は外しました。信金は月ごとの改定を公表しない先も多いので、気になる信金があれば直接問い合わせるのが確実です。
信金を検討するときに、金利の数字と同じくらい見ておきたいのが次の2点です。ひとつは保証料がかかる方式が多いこと。地銀の融資手数料型と並べるときは、金利だけでなく諸費用を足した実質コストで比べないと逆転します。もうひとつは営業エリアの制限。勤務先や物件の所在地が営業エリア外だと、そもそも申し込めません。
③労働金庫（ろうきん）：会員区分で同じ月でも0.3％以上の差
ろうきんでよくある誤解が「ろうきんの変動金利は◯％」と一本の数字で語られることです。実際には会員区分（団体会員か生協会員か）と手数料タイプの組み合わせで、同じ月でも差が出ます。中央労働金庫が公表している2026年9月の変動金利を見てみましょう。
- 中央労働金庫の変動金利（2026年9月・標準金利3.125％からの引き下げ後）
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・団体会員（労働組合などを通じた会員）・手数料定率型：1.025～1.115％（据え置き）
・生協会員・手数料定率型：1.205～1.345％（据え置き）
・標準金利：3.125％（据え置き）
同じ9月・同じ手数料定率型でも、団体会員の下限1.025％と生協会員の上限1.345％では0.32ポイントの開きがあります。
勤務先の労働組合が団体会員になっているかどうかで入り口が変わるので、お勤め先の福利厚生の案内を一度確認してみてください。中央労働金庫は9月も金利を動かしていません。ろうきんは全国13の労金それぞれで条件が違うので、お住まいの地域の労金に直接確認するのが確実です。
④JA（JAバンク）：単位JAごとに金利が違う
JAバンクは各単位JA（農協）ごとに金利も商品名も違うのが特徴で、全国一律の当月金利という形では公表されていません。地域の実例として、公式サイトで9月分を確認できた2つのJAを挙げます。
- JAほくさい（埼玉／令和8年9月1日～9月30日）
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・ず～っと同じお得コース（変動金利型）：1.145％（据え置き）
・初めに大きなお得コース 固定10年型：2.850％（据え置き）
三菱UFJの10年固定が3.6％台まで上がっている9月に、固定10年2.850％を据え置いているのは目を引きます。 - JA相模原市（神奈川／2026年7月1日～9月30日の申込分）
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・全期間変動：0.945～1.250％（期間内のため据え置き）
申込期間が四半期でくくられているタイプです。9月30日までが一区切りなので、検討中なら適用期間の切れ目を確認しておいてください。
これらはあくまで一部のJAの例で、同じ県内でも単位JAによって金利は変わります。ただ「地元のJAが実は固定金利で有利だった」というケースは実際にあります。メガバンクとネット銀行だけを見比べて諦めてしまう前に、地元の選択肢も並べてみる価値は十分にあります。
ここまで見てきたとおり、9月は「大手は2行だけ変動を引き上げ、地銀・信金・労金・JAの変動はほぼ据え置き、固定は大手・ネット銀・地銀の多くで上昇（群馬銀行やJAほくさいのように据え置いた例もあり）」という、めりはりのある動き方をしています。借金がある方の場合、申込先を選ぶだけでは足りません。既存の借入を住宅ローンに一本化できるか、返済比率をどう基準内に整えるか、金融機関にどう事情を説明して申し込むか——この3つをセットで設計してはじめて、選択肢が見えてきます。金利の数字を眺めるより先に、この3点を整理してみてください。メガ・ネットだけで判断せず、地銀・信金・労金・JAまで視野に入れると、打てる手はぐっと増えます。
👉 借金がある方の住宅ローン審査の通し方は、こちらの記事で詳しく解説しています
長期金利は30年ぶり高水準、日銀9月会合（9月17～18日）をどう見るか
9月の固定金利が上がった背景には、8月の長期金利（10年国債利回り）の動きがあります。ここは変動よりも直接的に効いてくる部分なので、押さえておきましょう。
・新発10年国債利回りは8月に一時2.950％まで上昇し、30年ぶりの高い水準を月内に3回更新（8月17日2.930％・8月18日2.945％・8月31日2.950％）。8月31日の終値は2.907％で、3％が視野に入っています
・8月20日には米国債の買い戻し発表を受けて、一時2.83％まで低下する場面も
・2026年7月分の消費者物価指数（8月21日発表）は、コアCPIが前年同月比+1.8％と伸びが拡大。エネルギーが8か月ぶりにプラス転換
・7月31日に実施された日米協調介入（公表は8月3日）は15年ぶりの協調介入で、円買い介入としては28年ぶり。ドル円は164円台目前から155円台へ
・8月27日の氷見野副総裁の講演では、コアインフレについて「これまで以上に上振れリスクを意識する必要」との発言
この流れを受けて、市場が織り込む9月利上げの確率は大きく動きました。報道によると、金利スワップ市場（OIS）が織り込む確率は8月3日時点で40％台。8月12日には8割に迫り、氷見野副総裁の講演後には約85％まで高まったとされています。「早ければ9月17～18日の会合で1.00％から1.25％へ」という見方が広がっている状態です。8月のジャクソンホール会議に植田総裁が異例の欠席をし、田村審議委員が出席したことも話題になりました。
ただし、ここは冷静に受け止めてください。これはあくまで市場の織り込みであって、決まったことではありません。日銀が9月に動くかどうかは会合の結果を見るまで分かりませんし、仮に動いたとしても、政策金利の変更が住宅ローンの変動金利に届くまでには段階があります。2026年6月16日の利上げが変動の適用金利に届いたのが、この9月1日。2か月半ほどかかった計算です。
2026年9月、住宅ローンのタイプはどう選ぶ？
変動が実際に上がり始め、固定は2か月連続で上昇——この局面でのタイプ選びの考え方を整理します。将来の金利がどうなるかは誰にも分かりません。分からないことを前提に、自分の家計で受け止められる形を選ぶのがコツです。
- 変動金利が向いている人
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借入額に余裕があり、金利が上がっても繰上返済できる原資を用意できる人。月々の負担をできるだけ抑えたい人。大手の変動が0.9～1.5％台、三菱UFJの10年固定が3.63％という2ポイント以上の差は依然として大きく、当面のメリットを取りにいく選択には合理性があります。ただし9月の引き上げで分かったとおり、その差は縮む方向にも動きます。あと0.5％上がっても返せるかを先に試算しておくことが条件です。
- 固定・フラット35が向いている人
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将来の家計を確実に見通したい人、教育費などで支出が増える時期と重なる人。金利は高くても「返済額が変わらない安心」を取りたい人。9月は表面金利が上がったぶん、どこに申し込むかの差が効いてきます。この記事で並べた10年固定だけでも2.750％から3.950％まで1.2ポイントの開きがあるので、大手1行の数字で判断しないこと。フラット35を検討する場合は、子育て世帯・若年夫婦世帯向けの金利引下げ（子育てプラス）の対象になるかもあわせて確認してください。
どちらが正解かは、年収・借入額・家族構成・借金の有無で変わります。「金利が低いから変動」と単純に決めず、日銀が利上げ局面に入っている今、自分の家計が金利上昇に耐えられるかまで含めて考えてみてください。逆に言えば、耐えられる設計になっていれば、変動が上がったニュースを見ても慌てずに済みます。
すでに借りている人が借り換えを考えるときは、どこを見ればいい？
変動が上がったニュースを見て、借り換えを検討し始めた方もいるかもしれません。ここは順番を間違えないようにしたいところです。
まず確認するのは、いま借りている契約の適用金利がいくらか。9月に上がったのは新しく借りる人の金利で、すでに借りている方の適用金利はまだ動いていないケースが多数です。数年前に借りた変動なら、いまの新規金利より低いことも珍しくありません。「新規の金利が上がった＝自分の金利も高い」ではないので、まずは返済予定表かマイページで現在の適用金利を確認してください。
そのうえで比べるのは、金利差だけではありません。借り換えには事務手数料・保証料・登記費用・印紙代などがかかり、借入額によっては数十万円規模になります。金利差が小さいと、諸費用を回収する前に完済時期が来てしまうこともあるんです。加えて、借り換えは新規の住宅ローン審査を受け直すのと同じ。借りたときより年収が下がっている、他の借入が増えている、転職して勤続年数が短くなっているといった変化があると、そもそも審査を通過できないこともあります。この場合は、借り換え先を絞り込む段階から慎重に進める必要があります。
逆に、住宅ローン以外の借入が増えていて毎月の返済が重い、という方には別の道もあります。借り換えのタイミングで他の借入もまとめて住宅ローンに一本化する設計です。金利の低さを追うより、家計から出ていく総額を減らすほうが効くケースは実際にあります。ご自身の状況がどちらに近いか、返済予定表を手元に置いて整理してみてください。
👉 変動と固定のどちらを選ぶかで迷っている方は、タイプ別の判断基準をまとめた記事もご覧ください
2026年9月に住宅ローンを検討している方がやっておきたい5つのこと
金利のニュースを追いかけるより、手を動かしたほうが早いことがあります。9月の局面で優先度が高い5つを挙げます。どれも今日から着手できるものばかりです。
- ①「実行月」がいつになるかを確認する
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適用されるのは申込月ではなく実行月の金利、という銀行が多数派です。建売や中古なら引き渡し日、注文住宅なら着工から引き渡しまでのスケジュール。この見込みが立っていないと、いま見ている金利表は参考程度の意味しか持ちません。不動産会社や住宅会社に「融資実行は何月ごろになりますか」と一度聞いておきましょう。
- ②いまある借入を全部書き出す
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カーローン、教育ローン、カードローン、リボ払い、分割払いの残債、奨学金。金額と毎月の返済額を紙に書き出します。ここで抜けが出やすいのがリボ払いと携帯端末の分割です。審査では申告の有無にかかわらず信用情報から把握されるので、先に自分で全体像をつかんでおくほうが強い。書き出した合計が、そのまま「住宅ローンにいくら回せるか」の出発点になります。
- ③返済比率を計算してみる
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年間の返済額の合計（住宅ローン＋他の借入）÷ 税込年収で出す数字です。目安は年収400万円以上なら35～40％、400万円未満なら30％。ここを超えていると、金利がいくら低くても審査の土俵に乗りません。逆に言えば、他の借入を住宅ローンに一本化して分子を小さくできれば、借りられる額そのものが変わるということです。
- ④「あと0.5％上がっても返せるか」を試算する
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変動で借りる予定なら、いまの適用金利ではなく0.5％上乗せした金利で毎月の返済額を計算してみてください。3,500万円・35年なら、金利1.20％の月々約102,000円に対し、1.70％では約110,600円。この8,500円ほどの差を家計が飲み込めるかどうかが、変動を選べるかどうかの分かれ目です。飲み込めないなら、借入額を下げるか固定を検討するかの判断になります。
- ⑤申込先を1行に絞ってから動く
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金利が動く局面ほど「早く押さえたい」と焦って、複数行へ同時に申し込みたくなります。ここは踏みとどまってください。住宅ローンに申し込むと、申込み・照会の記録が信用情報に一定期間残ります。否決という結果そのものが登録されるわけではありませんが、短期間に照会記録が重なると、次の金融機関がそれを見て慎重になることがあります。通る可能性が高い順に並べて、1行ずつ。通ったあとで、より条件のよい銀行を試す余地は残ります。
この5つのうち、①②③は自分でできます。④も返済額シミュレーターがあれば数分です。難しいのは⑤の順番決めで、ここは各金融機関がどんな属性を見ているかの土地勘がないと組み立てられません。判断に迷ったら、その部分だけプロに相談するのも一つの手です。
「対応が難しいケース」も正直にお伝えします
スマモゲは「どんな方でも必ず通せます」とは言いません。正直にお伝えすると、直近で延滞中・債務整理の手続き中・信用情報に重い事故情報が残っているといった場合は、すぐに住宅ローンを通すのが難しいことがあります。信用情報の登録期間は、任意整理や個人再生といった債務整理なら完済後5年、自己破産なら10年が目安です。
ただ、それも「今は時期ではない」というだけで、この先ずっと無理という意味ではありません。借金を住宅ローンに一本化して返済比率を整える、事故情報が消えるタイミングを見て準備するなど、状況に合わせた道筋を一緒に描けます。まずは現状を正直にお聞かせいただくこと。それがいちばんの近道です。
もう一つ、金利が上がる局面だからこそお伝えしておきたいことがあります。借入額の考え方です。一般的なファイナンシャルプランナーの解説では「年収の5倍まで」と語られることが多いのですが、既存の借入を住宅ローンに一本化して返済比率を整えるスマモゲの相談では、年収の7～8倍が一つの目安になります。借金を別々に返し続ける状態と、住宅ローン1本にまとめた状態では、毎月家計から出ていく総額がまるで違うからです。ここで比べるべきは「借金＋家賃」と「住宅ローン1本」。この比較を飛ばして「年収の5倍まで」の物差しだけを当てると、本当は届く物件を最初から外してしまいます。ただし借入額を目いっぱい使えば、金利が上がったときの影響もその分だけ大きくなります。上限まで借りるかどうかは、先ほどの④の試算とセットで決めてください。
逆に、「借金があるから」「年収が低いから」「勤続年数が短いから」という理由だけで諦めてしまうのは、いちばんもったいないパターンです。借金があっても、その中身が住宅ローンへの一本化で整理できるものなら、返済比率を基準内に収めて前に進めることがあります。勤続年数も、いまはメガバンクでも1年以上あれば土俵に乗るケースが増えています。大事なのは、自分の状況を正確に把握したうえで、申込先を絞って順番に進めること。短期間に複数行へ申し込むと、申込み・照会の履歴が信用情報機関に記録され、次の審査で照会されることがあります。スマモゲでは候補を絞り、優先順位を決めて1行ずつ進める方針をとっています。
よくある質問
三菱UFJと三井住友の変動金利が上がったのに、みずほとりそなが据え置きなのはなぜですか？
短期プライムレートが上がったからといって、住宅ローンの変動金利を必ず同じ幅で上げなければならない決まりはないからです。短プラは基準金利を決めるときの土台ですが、そこから何％引き下げて顧客に提示するか（＝最優遇金利をどこに置くか）は、各行が競争環境を見ながら決めています。8月3日に同じ幅で短プラを改定した大手のうち、9月に変動を動かしたのは三菱UFJと三井住友の2行。みずほは1.025％、りそなは0.950％で据え置きました。据え置いた行が今後どうするかは各行の判断なので、「上げていない銀行はこの先も上げない」とは考えないほうが安全です。
すでに変動金利で借りています。9月の引き上げは、いつから返済額に反映されますか？
銀行と契約タイプによって違います。三菱UFJ銀行の公式案内では、毎月見直しのタイプは基準日が2026年9月1日、新しい利率の発表が10月上旬、新しい利率の適用は2026年11月の約定返済分から。年2回見直しのタイプは2027年1月の返済分からとされています。同じ銀行でも2か月と4か月以上の差があるわけです。加えて、5年ルールを採用している契約なら、適用金利が上がっても5年間は毎月の返済額そのものが変わらず、利息と元本の内訳が先に変化します。まずはご自身の借入先の見直し周期と、5年ルールの有無を確認してください。
変動金利が0.25％上がると、返済額はどれくらい増えますか？
借入額3,500万円・返済期間35年・元利均等・全期間同じ金利が続くと仮定した場合、金利が1.00％から1.25％へ0.25％上がると、総返済額はおよそ170万円増える計算になります。毎月の返済額でいうと約4,100円の差です。あくまで単純化した試算で、実際は借入条件・金利の推移・繰上返済の有無で変わります。数字を見て不安になるより、「月4,100円ほどの上振れなら受け止められるか」を家計に当てはめて確かめるほうが実用的です。
日銀の9月会合の前に、急いで住宅ローンを申し込んだほうがいいですか？
会合の日程だけを理由に急ぐ必要はありません。市場では9月17～18日の会合での利上げ観測が高まっていると報じられていますが、実際にどうなるかは会合の結果次第です。加えて、住宅ローンは申込月ではなく実行月の金利が適用される商品が多いので、会合の前に申し込んでも、実行が先なら意味が薄くなります。審査に不安がある方はとくに、急いで複数行に申し込むより、通る可能性のある申込先と順番を見極めるほうが結果的に近道です。短期間に何行も申し込むと、その履歴が信用情報に残って次の審査で不利に働くことがあります。
借金があっても、金利が上がり始めた2026年9月に住宅ローンは組めますか？
借金があるだけで、すぐに住宅ローンが無理と決まるわけではありません。スマモゲでは、借金を住宅ローンに一本化して返済比率を基準内に収め、借金がある方でも、状況に合う申込設計によって住宅ローン審査に進めた相談実績が多数あります。金利が動く局面ほど大事なのは「金利の安さ」ではなく、借入の一本化・返済比率の調整・金融機関への説明を組み合わせて申込みを設計することなんです。金利の数字を見比べるのと同じくらい、審査の対象になり得る申込先を見極めることが欠かせません。条件を整理してから、適用金利と総返済額を比較する順番で進めてみてください。
金利が動く局面でこそ、住宅ローンのプロに相談する価値があります
2026年9月の住宅ローンは、変動が実際に上がり始め、10年固定は2か月連続で上昇しています。変動・固定・フラット35のどれを選ぶか、メガ・ネット・地銀・信金・労金・JAのどこに申し込むかで、総返済額に大きな差がつく局面です。
スマモゲ住宅ローン相談窓口では、業界歴20年以上のプロが、ご相談者一人ひとりの属性・借金状況・希望エリアに合わせて、最適な金融機関選びと申込ルートを設計します。借金や審査落ちのご経験がある方も、過去に他社で断られた方も、まずはお気軽にご相談ください。
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「相談したからって、本当に何も払わなくていいの？」と心配される方もいらっしゃいますが、大丈夫です！審査が通らなかった場合は費用は一切いただきません。お一人で抱え込まず、まずは状況をお聞かせくださいね。
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