【2026年8月最新】住宅ローン金利はいくら？短プラ改定で大手は据え置き・地銀は引き上げ開始

2026年8月3日

2026年8月の住宅ローン金利。短期プライムレートが8月3日に0.25pt引き上げられ、大手の変動金利は据え置き、地銀には引き上げも

2026年8月の住宅ローン金利・最新情報です。注目されていた短期プライムレートの改定日が到来したので、確認できた金融機関の8月適用金利と、改定後の動きを整理してお届けします。

「短プラが上がったって聞いたけど、私の住宅ローンはいくら上がるの？」
「変動は据え置きなのに、固定だけ上がっているのはなぜ？」
短プラの改定日を迎えた今、こうした疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

2026年8月の住宅ローン金利は、「短期プライムレートは8月3日に2.375％へ上昇」「それでも大手の変動の適用金利は据え置き」「10年固定は大手4行そろって引き上げ」という、三者三様の動きになりました。6月の日銀利上げが、いよいよ銀行の土台の金利に届き始めた月です。ただし、それがあなたの返済額に届くまでにはもう少し時間があります。

この記事では、メガバンク・ネット銀行・地銀・信用金庫・ろうきん・JAの公式確認例からフラット35まで、2026年8月時点の金利と7月からの変化、短プラ改定が返済額に届くまでの道のり、そして「自分はどのタイプを選ぶべきか」までを一気に整理しました。数字に振り回されず、自分にとっての正解を見つける地図として使ってみてください。

この記事はこんな方におすすめ
・これから住宅ローンを組む予定の方
・すでに変動金利で借りていて、短プラ改定後の上昇が気になる方
・借金や属性に不安があり、どの金融機関を選べばいいか分からない方

👉 借金や低年収で「そもそも住宅ローンが組めるのか」が気になる方はこちらも

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2026年8月の住宅ローン金利【結論：短プラ上昇・大手の変動は据え置き・10年固定は4行とも引き上げ】

まず8月の全体像を3行でまとめます。

・短期プライムレート：8月3日に2.125％→2.375％へ改定（三菱UFJ・みずほ・みずほ信託が6月16日に発表）
・変動金利：大手4行は8月も据え置き。ただし横浜銀行など8月3日から引き上げた地銀もある
・10年固定：比較した大手4行はいずれも7月から引き上げ。フラット35は7月3.140％→8月3.290％へ+0.15％の上昇（機構の確定値）

7月は「利上げされたのに変動も固定も動かない」という静かな月でした。8月はそこから一歩進んで、土台の金利（短プラ）が実際に動いたのが最大の違いです。ここで見落としやすいのが、「変動は据え置き」と言えるのはメガバンクの話で、地銀にはもう上げ始めた行があるという点。今回はそこまで踏み込んで確認しました。

「変動が据え置きなら、まだ余裕がある」と考えるのは少し早いかもしれません。年2回見直す銀行では、10月ごろに基準金利が改定される可能性があります。ただし基準金利・既存契約者の適用金利・毎月の返済額が変わる時期は、銀行や契約によって違います。しかも横浜銀行のように、8月3日からもう引き上げた銀行もあります。借金や属性に不安がある方ほど、動ける時期に動いておくことが大事です。

👉 先月（2026年7月）の住宅ローン金利動向は、こちらの記事で詳しく解説しています

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【2026年7月】住宅ローン金利はいくら？日銀1%利上げ後の変動と固定 2026年7月の住宅ローン金利を最新比較。日銀は6月に1.00%へ利上げも変動は据え置き、フラット35は3.14%へ4か月ぶり低下。上がる金利・下がる金利を整理し、審査通過の可能…

主要銀行の住宅ローン変動金利（2026年8月・最新比較）

8月のメガバンク・ネット銀行の変動金利（最優遇）を整理します。短プラは動きましたが、住宅ローンの変動基準金利を年2回（4月1日・10月1日）しか改定しない銀行が多いため、8月は据え置きが中心です。そんな中で楽天銀行が8月に変動金利を引き上げました。

メガバンク（8月は4行とも据え置き）: ・三菱UFJ銀行：0.945％（7月→8月±0）
・みずほ銀行：1.025％（±0）
・三井住友銀行：1.275％（±0）
・りそな銀行：0.950％（±0）
メガバンクの変動金利は「適用金利1％前後」の水準が続いています。短プラ改定分は、次回の基準金利改定でまとめて反映される見込みです。
ネット銀行（楽天のみ8月に引き上げ）: ・ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）：0.950％（±0）
・SBI新生銀行：1.060％（±0）
・auじぶん銀行：1.134％（全期間引下げ・物件価格の80％以内／±0）
・イオン銀行：1.04％～（物件価格の80％以内／80％超は1.12％～・8月3日～8月31日のお借入分）
・PayPay銀行：8月の基準金利改定はなし（7月1日に3.280％へ引き上げた水準を継続）
・ソニー銀行：変動セレクト住宅ローン1.347％（据え置き）／通常の「住宅ローン」は1.707％
・楽天銀行：1.543％（7月比+0.043％の引き上げ）
※最優遇金利は団信・自己資金・取引条件で変わります。表示は目安としてご覧ください。

数字の出どころについて。上のうちイオン銀行（8月3日～8月31日のお借入分）とPayPay銀行の基準金利は、各行の公式サイトで直接確認しました。三菱UFJ銀行・みずほ銀行の変動金利・auじぶん銀行・ソニー銀行も公式資料で確認できました。三井住友・りそな・ドコモSMTB・SBI新生・楽天は公式ページが動的表示で数値を取得できなかったため、民間集計に基づく参考値です。お申し込み前に各行の公式サイトで最新の金利と適用条件をご確認ください。

もう一つ気をつけたいのが、表示金利が「どの割引を適用した後の数字か」で見え方が変わることです。auじぶん銀行の1.134％は「基本の全期間引下げ」の数字で、au回線やじぶんでんきなどの条件を満たす「au優遇割」を適用すると、そこからさらに引き下げが受けられます。条件つきの最安値だけを見て比べると、実際の適用金利とずれてしまうんです。

8月中に動くかどうかで差が出る変更もあります。PayPay銀行は借入期間35年超の上乗せ金利を、8月31日までの実行分は年0.1％、9月1日以降の実行分は年0.3％としています。40年ローンなどで期間を長めに取る予定の方は、実行日が9月をまたぐかどうかで条件が変わる点に注意してください。

2026年8月の住宅ローン金利は、短期プライムレート上昇・大手4行の変動金利据え置き・10年固定とフラット35の上昇に分かれた図解

短期プライムレート改定（8月3日）で変動金利はいつ上がる？

8月最大のニュースが、この短期プライムレート（短プラ）の改定です。多くの銀行が0.25％の引き上げを発表し、その改定日が8月3日に集中しました。同じ日から3メガバンクの普通預金金利も0.4％へ引き上げられています。

各行の短期プライムレート改定（いずれも+0.25％）: 8月3日改定
・三菱UFJ・みずほ・みずほ信託・三井住友：2.125％→2.375％
・りそな・埼玉りそな：2.375％→2.625％
・千葉銀行：2.500％→2.750％
・七十七銀行・西日本シティ銀行：2.625％→2.875％
・きらぼし銀行：2.675％→2.925％

8月1日改定
・ドコモSMTBネット銀行：2.425％→2.675％

9月1日改定（予定）
・三井住友信託銀行：2.125％→2.375％
※もともとの水準が銀行ごとに違うので、改定後の短プラにも差があります。

短プラは、銀行が優良企業に1年以内の短期で貸すときの最優遇金利です。住宅ローンの変動金利は、多くの銀行がこの短プラに一定幅を上乗せして基準金利を決めています。つまり短プラが上がれば、変動の基準金利も遅れて上がるという関係にあります。

ただ、そこから毎月の返済額に届くまでには、いくつもの段階を挟みます。順番に見ていきましょう。

利上げが返済額に届くまでの4段階: ①2026年6月16日：日銀が政策金利を0.75％→1.00％へ利上げ
②2026年8月3日：三菱UFJ・みずほ・みずほ信託・三井住友などが短期プライムレートを0.25ポイント引き上げ（← いまここ）
③2026年9～10月：三菱UFJ銀行は9月1日に変動基準金利を見直すと告知済み（数値は8月31日発表）。年2回見直す銀行は10月ごろに改定の可能性
④その後：すでに借りている方の適用金利が、契約ごとの見直し日に変更される
※毎月見直す金融機関では、②の時点ですでに③に当たる改定が起きています（横浜銀行は8月3日から引き上げ済み）。

ここで区別しておきたいのが、「基準金利が変わる」「自分の適用金利が変わる」「毎月の返済額が変わる」は別のタイミングだということです。とくに④の先は、後述する5年ルールがある契約なら、適用金利が上がってもすぐに返済額が変わるわけではなく、元金と利息の内訳のほうが先に変化します。どの段階にいるかは銀行・契約内容・5年ルールの有無で変わるので、自分の借入先で確認してください。

これから借りる方にとっては、③の9～10月に予定・想定される改定が一つの節目です。ただし住宅ローンは申し込んだ時ではなく実際に融資が実行される月の金利が適用される商品が多いので、「9月末までに申し込めば9月の金利」とは限りません。引き渡しの時期まで含めて、実行がいつになるかを確認しておくことが大事です。

👉 金利が上がる局面で借金がある方の住宅ローンがどうなるかは、こちらの記事で詳しく解説しています

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金利上昇で借金がある人の住宅ローンはどうなる？一本化で支払い軽減当ブログは、スマモゲ住宅ローン相談窓口が住宅ローンと住宅に関わる情報を発信・紹介するブログです。住宅ローンに関するお悩みや不安を持たれている方や、住宅購入を検討…

10年固定金利は大手4行そろって引き上げ（2026年8月）

変動が静かだった一方で、8月にはっきり動いたのが10年固定です。ここで比較した大手4行は、いずれも7月から引き上げています。以下のうち三菱UFJ・auじぶん・ソニー・イオンは公式資料で確認した数値、みずほ・三井住友・りそな・ドコモSMTB・SBI新生・楽天は民間集計に基づく参考値です。

大手4行の10年固定（2026年8月・引き上げ）: ・三菱UFJ銀行：3.590％（7月比+0.24％）
・三井住友銀行：3.650％（+0.15％）
・みずほ銀行：3.350％（+0.15％）
・りそな銀行：3.795％（+0.18％）
ネット銀行の10年固定（横ばい・小幅低下の例と公式確認値）: ・ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）：2.859％（−0.02％）
・SBI新生銀行：2.930％（±0）
・auじぶん銀行：3.180％（当初期間引下げ・公式サイトで確認）
・ソニー銀行：固定セレクト住宅ローン3.413％／通常の「住宅ローン」3.713％
・イオン銀行：3.52％～（当初固定10年・8月3日～8月31日のお借入分／公式サイトで確認）
・楽天銀行：3.799％（−0.003％）
今回並べた10年固定は2.859％から3.799％まで、最大で約0.94ポイントの開きがあります。同じ「10年固定」でも、どこに申し込むかで総返済額は大きく変わります。

大手4行が引き上げる一方、一部のネット銀行は横ばいか小幅な引き下げにとどまりました。背景には、各行が長期金利をどう織り込むかの判断差と、顧客獲得の姿勢の違いがあります。固定を検討するなら大手だけを見て「高い」と判断しないこと。ここは選択肢を広く取るほど有利に働きます。

表示されている金利が、そのまま自分に適用されるとは限らない3つの条件

ここまで金利を並べてきましたが、正直にお伝えしておきたいことがあります。金融機関が示す最優遇金利には、融資率・新規借入か借換えか・取引条件などの適用条件があります。表示された金利が全員にそのまま適用されるとは限りません。8月の数字で具体的に見てみましょう。

①頭金がいくら入るか（融資率）: イオン銀行の8月の変動金利は、物件価格の80％以内なら1.04％～、80％を超えると1.12％～。同じ銀行・同じ月でも0.08％違います。頭金2割を用意できるかどうかが境目で、諸費用まで借りる場合はさらに条件が変わります。比較記事では特定の融資率の数値だけが掲載される場合があるので、金利とあわせて融資率などの前提条件も確認してください。
②新規で借りるのか、借り換えるのか: 同じ商品名でも、新規と借換えで別の金利が設定されていることがあります。イオン銀行の8月は新規1.04％～に対して借換えは1.13％～。金利が上がる局面では借換えを考える方が増えますが、「今の新規金利」で試算すると差が出ます。
③審査の結果（ここがいちばん大きい）: この記事で「1.325～1.525％」（常陽銀行）「1.025～1.115％」（中央労働金庫）のように幅で書いている金利は、どこが適用されるかが人によって変わります。下限は誰でも取れる数字ではありません。幅のどこが適用されるかは、金融機関が定める優遇条件や審査結果などによって異なります。金利の差が0.2％でも、3,500万円・35年なら総返済額で百数十万円の違いになります。

だからこそ、「どこが最安か」より「自分の条件だとどうなるか」を先に把握するほうが近道です。借入を住宅ローンに一本化できれば、返済比率の計算が変わる場合があります。ただし、審査結果や適用金利の改善を保証するものではありません。

フラット35は8月3.290％へ上昇（2026年8月・機構の確定値）

7月に4か月ぶりの低下を見せたフラット35は、8月で反転して再び上昇しました。住宅金融支援機構が8月3日に公表した確定値は、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・団信あり）で7月の3.140％から8月は3.290％へ、+0.15％の上昇です。

ここは注意して見ていただきたいところです。8月の発表前、民間の予想では3.25％前後と見られていました。実際に出てきたのは3.290％で、予想を0.04ポイント上回りました。フラット35の金利は、毎月第1営業日の正午ごろに機構が公表するまで確定しません。予想の数字で資金計画を固めてしまうと、実行時にずれることがあります。

2026年8月のフラット35（融資率9割以下・新機構団信付き）: ・【フラット35】21年以上35年以下：3.290％（7月3.140％→+0.15％／金利の範囲3.290～5.570％）
・【フラット20】20年以下：2.970％（7月2.820％→+0.15％）
・【フラット50】36年以上50年以下：3.500％（7月3.320％→+0.18％）
※融資率9割超はそれぞれ3.400％／3.080％／3.610％です。頭金が1割に届かない場合はこちらが適用されます。
フラット35の推移（21～35年・融資率9割以下・団信あり）: 4月2.39％ → 5月2.71％ → 6月3.21％ → 7月3.14％ → 8月3.29％
7月の低下だけを見て「下がり始めた」と判断するのは早く、年初からの上昇基調は続いていると見るのが自然です。

なお、上の数字は新機構団信付きの金利です。掲載されている借入金利に、デュエット（ペア連生団信）を利用する場合は年+0.18％、新3大疾病付機構団信を利用する場合は年+0.24％が上乗せされます。選ぶ団信によって実際の借入金利が変わります。

固定金利が動く背景には、長期金利（10年国債利回り）の動きがあります。新発10年国債利回りの終値は、7月1日の2.705％から7月31日は2.790％へ上昇。7月中は2.685～2.875％のレンジで推移しました。3月末に約26年ぶりの2％台に乗って以降、高止まりが続いている状態です。

ここでポイントになるのが、変動金利と固定金利では見ている「元」が違うことです。フラット35は「これから35年間いくらで貸すか」を決める商品なので、10年国債などの長期金利を見て値付けします。一方の変動金利は短プラを通じて日銀の政策金利（短期）に連動します。7月末までに長期金利が月初比で上昇し、8月には短プラも引き上げられたという、7月とは違う局面に入りました。大手の変動が0.9％台なのに対して10年固定は3.3～3.8％台。その差は2％以上と大きい状態が続いています。

子育て世帯には負担をやわらげる仕組みもあります。【フラット35】子育てプラスを使うと、お子様1人で当初5年間▲0.25％、3人で▲0.75％の引き下げが受けられます。フラット35の表面金利が上がる局面ほど、この引き下げ幅の価値は大きくなります。

地方銀行・信用金庫・労金・JAの住宅ローン金利動向（2026年8月・公式で確認できた実例）

ここがいちばん誤解されやすいところです。「地銀・信金・労金は年2回しか金利を変えないから8月は関係ない」と説明されることが多いのですが、実際に各行の8月適用金利を確認すると、すでに引き上げに動いた行があります。以下は各機関の公式サイトで確認した掲載値です。適用期間が確認できたものは個別に記載し、適用年月が明示されていないものはその旨を注記しています。

①地方銀行：横浜銀行と群馬銀行は8月に変動を引き上げ

主要地銀の8月適用金利を並べると、対応が割れているのがよく分かります。「据え置いた行」と「引き上げた行」が同じ月に混在しています。

横浜銀行（2026年8月3日～8月31日の新規借入分）: ・変動金利型（融資手数料型）：0.975％（7月0.945％から+0.03％の引き上げ）
・固定10年（融資手数料型）：3.500％（7月3.370％から+0.13％）
・店頭表示金利：変動3.125％／固定10年5.650％
短プラ改定と同じ8月3日付で、変動・固定とも引き上げています。
常陽銀行（2026年8月に借り入れる場合）: ・変動金利型：1.325～1.525％（店頭表示3.125％から最大1.8％の引き下げ）
・固定10年：3.150～3.350％／固定5年2.775～2.975％／固定3年2.450～2.650％
・3年固定特別金利：0.795％
常陽銀行は「金利は原則として毎月見直しを行う」と明記しています。年2回改定が地銀の常識、ではないんです。
武蔵野銀行（スーパー大満足・現在の表示金利）: ・変動金利型（融資手数料型）：0.980～1.080％
・変動金利型（保証料型）：1.070～1.425％
・一般の住宅ローンの変動金利型（標準）：3.375％
手数料型と保証料型で0.1～0.35％の差があり、諸費用まで含めて比べないと有利不利は判断できません。
群馬銀行（変動を8月に+0.250％引き上げ）: ・変動（保証料一括前払い型）：1.395％（7月比+0.250％）
・変動（保証料銀行払い型）：1.595％
・10年固定：2.750％（一括前払い型・±0）／2.950％（銀行払い型）
今回確認したなかでは、8月の変動の引き上げ幅がいちばん大きい銀行です。10年固定は据え置きで、変動だけを動かしています。
千葉銀行・きらぼし銀行・七十七銀行・西日本シティ銀行（変動は据え置き）: ・千葉銀行：変動1.225％（±0・店頭3.125％）／10年固定3.310％（+0.050％）
・きらぼし銀行：変動1.120％（融資手数料型・±0）／10年固定3.345％（+0.100％）
・七十七銀行：変動店頭3.125％（±0）／10年固定店頭4.450％（+0.100％）
・西日本シティ銀行：変動1.275％（アドバンス・±0）／10年固定3.550％（−0.100％の引き下げ）
変動は据え置きでも、10年固定は上げた行と下げた行に分かれました。

同じ地銀でも、変動を上げた横浜銀行・群馬銀行、据え置いた常陽銀行・千葉銀行と対応が分かれています。金利改定のタイミングは各行の判断なので、申込先を検討している銀行の「改定日」と「次の見直し時期」は個別に確認してください。比較サイトの数字は反映が遅れることがあるので、最後は必ず公式サイトで突き合わせるのが安全です。

②信用金庫：金利より「個別の事情を見てくれるか」で選ぶ

審査で重視する項目や進め方は金融機関によって違います。信用金庫は面談を通じて個別の事情まで聞いたうえで判断するところがあり、他で結果が出なかった方の候補として検討できる場合があります。金利水準そのものはメガバンクやネット銀行より高めに出ることが珍しくありません。

今回、公式サイトで確認できた信用金庫の金利を挙げます。

信用金庫の住宅ローン金利（公式サイトで確認した掲載値）: ・多摩信用金庫（東京）：変動1.225％（店頭3.125％）／10年固定3.370％（店頭5.220％）※7月20日～8月19日の借入分
・京都信用金庫：保証料一括前払いで変動1.425％／10年固定3.050％。WEB申込の融資手数料型なら変動1.025％～
・さわやか信用金庫（東京）：保証料型で変動1.725％／10年固定2.600％（保証料別途・手数料55,000円）
・巣鴨信用金庫（東京）：変動1.650％／10年固定2.400％（適用年月の明示がないため、8月分かは要確認）

並べてみると、変動は1.2～1.7％台と地銀よりやや高め、10年固定は2.6～3.4％台と大手より低いケースがあるのが分かります。京都信用金庫のように、同じ信金でも申込方法（WEBか窓口か）と手数料方式で0.4％の差が出ることもあります。

信金を検討するときに、金利の数字と同じくらい見ておきたいのが次の2点です。ひとつは保証料がかかる方式が多いこと。地銀の融資手数料型と並べるときは、金利だけでなく諸費用を足した実質コストで比べないと逆転します。もうひとつは、営業エリアの制限です。勤務先や物件の所在地が営業エリア外だと、そもそも申し込めません。

③労働金庫（ろうきん）：会員区分と手数料タイプの2軸で金利が変わる

ろうきんでよくある誤解が「ろうきんの変動金利は◯％」と一本の数字で語られることです。実際には会員区分（団体会員か生協会員か）と手数料タイプの組み合わせで、同じ月でもこれだけ差が出ます。中央労働金庫が公表している2026年8月の変動金利を見てみましょう。

中央労働金庫の変動金利（2026年8月・標準金利3.125％からの引き下げ後）: 団体会員（労働組合などを通じた会員）
・手数料定率型：1.025～1.115％
・手数料定額型（保証料一括前払い）：1.175％
・手数料定額型（保証料月次後払い）：1.275～1.365％

生協会員
・手数料定率型：1.205～1.345％
・手数料定額型（保証料一括前払い）：1.275～1.375％
・手数料定額型（保証料月次後払い）：1.455～1.595％

同じ8月・同じ変動金利型でも、いちばん低い1.025％といちばん高い1.595％で0.57％の開きがあります。勤務先の労働組合が団体会員になっているかどうかで入り口が変わるので、お勤め先の福利厚生の案内を一度確認してみてください。

なお近畿ろうきんは、今回確認した時点で公式サイトの表示が2026年7月1日現在（変動1.235％／10年固定2.350％）で、8月分は確認できませんでした。九州ろうきんは7月20日～8月19日適用の資料はあるものの、会員区分と金利の対応を正確に読み取れませんでした。ろうきんは全国13の労金それぞれで条件が違うので、お住まいの地域の労金に直接確認するのが確実です。

④JA（JAバンク）：単位JAごとに金利が違う

JAバンクは各単位JA（農協）ごとに金利も商品名も違うのが特徴で、全国一律の当月金利という形では公表されていません。地域の実例として、JAほくさい（埼玉）が公表している2026年8月（令和8年8月1日～8月31日）の住宅ローン金利を挙げます。

JAほくさい住宅ローン（新築・購入プラン／2026年8月）: ・ず～っと同じお得コース（変動金利型）：1.145％
・初めに大きなお得コース固定10年型：2.850％
・同固定5年型：2.825％／固定3年型：2.800％
大手4行の10年固定が3.3～3.8％台まで上がっている中で、固定10年2.850％は目を引く水準です。
他地域のJAの例（いずれも2026年8月を含む適用分）: ・JA兵庫西（兵庫）：変動1.095％（店頭3.025％）／10年固定2.400％（店頭5.100％）※8月7日まで
・JA相模原市（神奈川）：全期間変動0.945～1.250％（店頭3.125％）／当初10年3.500％※7月1日～9月30日の申込分
・JA新潟かがやき（新潟）：10年固定の特別金利2.450％※7月10日～8月9日
同じ月でも、JAによって変動0.945％から1.145％まで開きがあります。

これらはあくまで一部のJAの例で、同じ県内でも単位JAによって金利は変わります。ただ「地元のJAが実は固定金利で有利だった」というケースは実際にあります。メガバンクとネット銀行だけを見比べて諦めてしまう前に、地元の選択肢も並べてみる価値は十分にあります。

ここまで見てきたとおり、8月は「大手は据え置き、地銀の一部はもう引き上げ、労金は会員区分で0.5％以上の差、JAは地元によっては固定が有利」と、業態ごとにばらばらな動きをしています。借金がある方の場合、申込先を選ぶだけでは足りません。既存の借入を住宅ローンに一本化できるか、返済比率をどう基準内に整えるか、金融機関にどう事情を説明して申し込むか——この3つをセットで設計してはじめて、選択肢が見えてきます。金利の数字を眺めるより先に、この3点を整理してみてください。メガ・ネットだけで判断せず、地銀・信金・労金・JAまで視野に入れると、打てる手はぐっと増えます。

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日銀7月会合は政策金利1.00％据え置き、今後の見通しは

8月の相場観を左右したのが、7月31日の日銀金融政策決定会合です。6月に0.75％→1.00％へ利上げしたばかりということもあり、今回は政策金利を1.00％に据え置く判断となりました。

・政策金利（無担保コール翌日物）は1.0％程度で据え置き。決定は賛成8・反対1
・高田委員が1.25％への利上げを提案したが否決。委員の中に利上げ継続論がある状態
・2026年度の実質GDP見通しは+0.6％へ上方修正（4月時点+0.5％）
・2026年度のコアCPI見通しは+2.5％へ下方修正（4月時点+2.8％）
・体調不良で入院していた植田総裁が会合に復帰

据え置きと聞くと「利上げは終わった」と受け取りたくなりますが、注目したいのは中身です。景気（GDP）の見通しは上げ、物価（CPI）の見通しは下げたうえで、日銀は「経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げる」という方針を明記しています。委員1人からは1.25％への利上げ提案も出ました。時期やペースは中東情勢・為替などを見て判断するとされていて確定はしていませんが、次回の会合は9月17～18日、その次は10月29～30日です。長い目で見れば、変動が上がる可能性を織り込んで、家計に余裕を持たせておくのが安心です。

もう一つ、9月に向けて押さえておきたい発表があります。三菱UFJ銀行は2026年9月1日から住宅ローンの変動基準金利を見直すと告知しています。具体的な数値は8月31日に発表される予定で、現時点では未確定です。三菱UFJの8月適用金利は据え置きでしたが、9月には基準金利の見直しが予告されています。三菱UFJで借りている方・検討している方は、8月31日の発表を確認してください。

「利上げ＝すぐに家計が苦しくなる」わけではありません。8月3日に短プラが上がっても、変動で借りている多くの方の返済額がその瞬間に増えるわけではないんです。銀行が基準金利を改定し、次の見直しタイミングで反映され、そこから毎月の返済額に表れる——というように、いくつもの段階を挟みます。だからこそ、上がりきる前の今のうちに借入額や返済比率を見直しておくと、いざ上昇が届いたときの余裕がまるで違います。

日銀利上げから短期プライムレート改定、9〜10月の基準金利見直しの可能性、契約ごとの適用金利変更までを示した4段階タイムライン

2026年8月、住宅ローンのタイプはどう選ぶ？

大手4行の変動は8月時点で据え置き、一部の地銀はすでに引き上げ、固定は上昇——この局面でのタイプ選びの考え方を整理します。今後の見直し時期は金融機関ごとに違う点を前提にしてください。

変動金利が向いている人: 借入額に余裕があり、金利が上がっても繰上返済できる原資を用意できる人。月々の負担をできるだけ抑えたい人。当面の金利差（約2％）のメリットを取りにいく選択です。ただし短プラ改定分がいつ適用金利に届くかは金融機関によって違うので、上昇に備えた家計にしておくことが条件になります。
固定・フラット35が向いている人: 将来の家計を確実に見通したい人、教育費などで支出が増える時期と重なる人。金利は高くても「返済額が変わらない安心」を取りたい人。8月は表面金利が上がったぶん、大手とネット銀行の差や子育てプラスの引き下げを使えるかで実質の負担が変わります。同じ固定でも申込先で0.7％以上の開きがある点は必ず確認してください。

どちらが正解かは、年収・借入額・家族構成・借金の有無で変わります。「金利が低いから変動」と単純に決めず、日銀が利上げ局面に入った今、自分の家計が金利上昇に耐えられるかまで含めて考えるのがコツです。

👉 変動と固定のどちらを選ぶかで迷っている方は、タイプ別の判断基準をまとめた記事もご覧ください

すでに変動金利で借りている人が8月にやっておきたいこと

すでに変動で借りている方は、短プラ改定と「5年ルール・125％ルール」を知っておくと安心です。

多くの銀行では、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない（5年ルール）、見直し後も前回の1.25倍までしか増えない（125％ルール）という仕組みがあります。ただし月額が据え置かれる代わりに利息と元本の内訳が変化し、最終的に未払い利息が残ることもあるので、内訳の変化は把握しておきましょう。

注意したいのは、PayPay銀行など一部のネット銀行は5年ルール・125％ルールを採用していないこと。こうした銀行では、適用金利の見直し後、次回の返済額見直し時期から月額が変わる場合があります。8月にやっておきたいのは、①自分の借入先が5年ルールを採用しているか、②基準金利の改定日はいつか、③次の適用金利の見直しはいつかの3点を確認しておくことです。借金もあわせて返済が重いと感じている方は、住宅ローンへの一本化で月々の負担を整理できる場合もあります。

「対応が難しいケース」も正直にお伝えします

スマモゲは「どんな方でも必ず通せます」とは言いません。正直にお伝えすると、直近で延滞中・債務整理の手続き中・信用情報に重い事故情報が残っているといった場合は、すぐに住宅ローンを通すのが難しいことがあります。

ただ、それも「今は時期ではない」というだけで、いきなり無理という意味ではありません。借金を住宅ローンに一本化して返済比率を整える、事故情報が消えるタイミングを見て準備するなど、状況に合わせた道筋を一緒に描けます。まずは現状を正直にお聞かせいただくこと。それがいちばんの近道です。

逆に、「借金があるから」「年収が低いから」「勤続年数が短いから」という理由だけで諦めてしまうのは、いちばんもったいないパターンです。借金があっても、その中身が住宅ローンへの一本化で整理できるものなら、返済比率を基準内に収めて前に進めることがあります。勤続年数も、いまはメガバンクでも1年以上あれば土俵に乗るケースが増えています。大事なのは、自分の状況を正確に把握したうえで、申込先を絞って順番に進めること。短期間に複数行へ申し込むと、申込み・照会の履歴が信用情報機関に記録され、次の審査で照会されることがあります。スマモゲでは候補を絞り、優先順位を決めて1行ずつ進める方針をとっています。

よくある質問

短期プライムレートが8月3日に上がったのに、なぜ私の変動金利は変わらないんですか？

メガバンクをはじめ多くの銀行が、変動の基準金利を年2回（4月1日・10月1日）しか改定しないためです。8月3日の短プラ改定分は、こうした銀行では10月ごろの改定でまとめて反映される可能性があります。そこから先、適用金利の見直し時期や返済額が変わる時期は、契約内容や5年ルールの有無によって変わります。ただし全部の金融機関がそうではありません。横浜銀行は8月3日付で変動を0.945％から0.975％へ引き上げていますし、常陽銀行は「原則として毎月見直し」と明記しています。自分の借入先・申込先がどちらのタイプかは個別に確認してください。

変動は据え置きなのに、10年固定だけ大きく上がったのはなぜですか？

変動と固定では、金利の「元」になるものが違うからです。変動は短プラを通じて日銀の政策金利（短期）に連動しますが、見直しの頻度は銀行によって違い、年2回の銀行もあれば毎月見直す銀行もあります。10年固定やフラット35は長期金利（10年国債利回り）に連動していて、こちらは毎月見直されます。長期金利が2.7％台で高止まりしているため、その動きが毎月の固定金利にそのまま出ているわけです。「反映のスピードが違う」のがねじれの正体です。

ネット銀行で否決されたら、もう住宅ローンは無理ですか？

諦めないでください！審査の方法や重視する項目は金融機関ごとに違うので、1行の結果がすべてではありません。地銀・信用金庫・ろうきん・JAのように、地域密着で個別の事情まで確認したうえで判断するところもあり、次の候補として検討できる場合があります。ただし短期間に何行も同時に申し込むのは避けて、順番を決めて進めるのが安全です。

借金があると2026年8月の住宅ローンは組みにくいですか？

借金があるだけで、すぐに住宅ローンが無理と決まるわけではありません。スマモゲでは、借金を住宅ローンに一本化して返済比率を基準内に収め、借金がある方でも、状況に合う申込設計によって住宅ローン審査に進めた相談実績が多数あります。金利が動く局面ほど大事なのは「金利の安さ」ではなく、借入の一本化・返済比率の調整・金融機関への説明を組み合わせて申込みを設計することなんです。

今後の基準金利改定を待つか、その前に借りるかで返済額はどれくらい変わりますか？

借入額3,500万円・返済期間35年・元利均等・全期間同じ金利が続くと仮定した場合、金利が1.00％から1.25％へ0.25％上がると、総返済額はおよそ170万円増える計算になります。あくまで単純化した試算で、実際は借入条件・金利の推移・繰上返済の有無で変わります。短プラ改定分が反映される時期は金融機関によって違うので、「待てば有利」「急げば有利」と一律には言えません。審査に不安がある方はとくに、急いで複数行に申し込むより、通る可能性のある申込先と順番を見極めるほうが結果的に近道になります。